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按揭专栏

人民币贬值 楼价现调整?

2015.09.10

~本港楼价自2008年金融海啸后,至今已连升七年,期间人民币亦持续升值达五年,不过人民币兑换港元汇价自去年起开始出现下跌,近期跌势明显加剧,引起市场广泛讨论,有言论指人民币贬值将会令楼价有所调整。究竟人民币贬值,本港楼价是否很大机会出现调整?

回顾过去七年本港楼市升浪,每年楼价升幅由2.7%至26.9%不等,惟期内人民币每年升幅仅徘徊1.3%至4.6%,2014及2015年至今人民币甚至贬值,上述数字已反映,人民币升值幅度亦不足以支持楼价上升,故人民币汇价与楼价走势没有必然关系。

笔者相信,人民币升值最直接是影响内地客的购买力,而不是物业价格。以往内地客来港置业,基于人民币升值,买港楼变相有折扣优惠,加上本港物业升值力强,大大提升购买力及置业诱因,2003至2011年内地客占整体按揭市场比例有增无减,2011年高峰期更达11.1%,还记得当年不少评论指内地客来港置业推高本港物业造价吗?笔者已透过数据分析事实并非如此,根据经络按揭转介研究部数据显示,内地客比例由2011年高峰期显著下跌,至今已连跌四年,及至七月份占比进一步跌至5.3%,不过较去年全年的6.8%减少1.5个百分点,更创出六年新低,期间楼价并没有跟随掉头回落。

此外,从金管局数字可见,去年初人民币兑港元汇价,每1人民币兑换约1.2836港元,今年七月跌至仅兑换1.2471港元,贬值近3%,不过笔者相信,内地客对本港物业的入市热情冷却,人民币贬值并非唯一因素,因为人民币贬值远不及各项印花税的影响力,单是新买家印花税(Buyer Stamp Duty -BSD),内地客来港置业率先要支付15%税项,因此入市成本上涨才是内地客入市热情冷却的主因。本港楼市现时仍然稳健,因为近日股市波动,楼市并未受到很大冲击,至于楼价何时出现调整,笔者相信现阶段较取决于日后的政策及息口变化。

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