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二手物业估价须知

2015.10.20

近月港股表现欠佳,加上美国加息预期影响,本港二手楼市录得零星估价不足及新盘挞订个案,令部分置业人士担心情况会否蔓延。一般而言,物业估价不足较常见于楼价急升时,银行对该物业的估价追不上最新成交价;或者物业价格因远期楼花而楼价回落时,估价或出现低于购入价。就目前楼价走势及美国有可能延迟加息来看,短期楼价有望保持平稳。

根据经络按揭转介及土地注册处临时数据显示,九月份二手住宅之平均尺价为10,615元,而今年以来楼价累计升9.3%,单月微跌0.4%。虽然楼价升势有所放缓,不过却未见短期下跌之诱因。同时,目前透过经络转介的按揭客户,大部分之银行估价均追得上成交价,即使有二手新界楼个案,因四个月较长的成交期而令估价“差少少”,新业主亦获银行批出心宜贷款额,原因是其按揭成数仅六成,银行衡量过风险并不高。因此,相信早前市场出现的估价不足情况,只是零星个案。

为避免因估价不足而未能上会,买家宜预先搜集多间银行或按揭转介机构的最新估价资料,拣选最高估价的一间申请按揭,以及先找专业人士计算个人可负担首期及供款能力。同时,购买楼花物业的话,建议采用即供方式,以避免估价低于成交价时,需要支付差额或提高按揭成数。最后,现时有新盘提供二按优惠吸上车客,买家应留意若申请额外融资,令整体按揭成数超过八成时,适用的“供款与入息比率”(DSR)上限须调低至四成半,压力测试下的DSR上限亦要调低至五成半,而且银行是按优惠期后较高的全期利息计算,换言之月薪要求明显提高,不妨寻找专家协助以防计错数以致挞订。

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