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下半年楼按市场前瞻

2016.08.18

踏入第四季,发展商正酝酿推出多个大型新盘,新盘大战即将开锣,续以加佣、税项回赠、高成数一按等作招徕,预期按揭贷款进一步回稳。
 
2016年可推售新盘估计约31,200伙,根据土地注册处数据显示,上半年一手住宅注册宗数5,616宗;下半年可推售新盘估计约18,872伙,预计下半年一手住宅注册宗数逾8,000宗。同时,目前转按的诱因及需求大,可助套现周转、悭息,以及赚取现金回赠,上半年转按(8,361宗)占新批按揭(26,276宗)数目逾三成。基于一手及转按按揭额显著带动之下,预期下半年按揭贷款数字较上半年佳,唯受上半年数字影响,全年新取用按揭贷款金额按年下跌30%至1,707亿元,但宗数跌幅料较小,按年下跌20%至73,446宗。
 
近期银行进一步下调定按及H按息口,市场上最新定息已低至首年1.75%,而多间银行H按息率亦低至H+1.5%,预期这两类产品将会继续成为焦点。根据金管局住宅按揭调查数据显示,3月定息按揭计划使用比例创出9.2%的逾11年新高,惟浮息按揭计划仍主导市场,当中因目前H按实际息率低至1.74厘,P按实际息率维持2.15厘水平,息差拉阔至0.41个百分点,H按悭息效果明显,故5月H按使用比例升至85.8%,重返去年6月水平;而P按计划使用比例则跌至6.9%,为逾五年低位;定按亦跌至5.3%的半年低位。因H按已由维持多年的H+1.7%,减至现时最低H+1.5%,预期可刺激H按使用比例更上一层楼,挑战九成高位。
 
英国“脱欧”后,金融市场出现波动,金价连升数周、美股先跌后升、英磅跌日圆升,幸港股企稳于2万点楼上;而本港银行体系结余逾2,800亿元,香港银行同业拆息(HIBOR)处于0.24厘的低水平,除非资金突然抽走,HIBOR短期大幅抽升机会不大,本港有条件延至明年初才加息。另外,根据经络按揭转介研究部数据显示,2016年(截至6月)扣除本港通胀率后的经络实际按息(Real M-rate)为-0.75%,已连续近七年处于负按揭利率时期。以此推算,即使2017年香港上调按息,令Real M-rate重返正数,按息相比以往仍属偏低水平。

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