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按揭专栏

下半年楼价未需看淡

2015.09.25

上周美国宣布暂不加息,维持0%至0.25%的基准利率不变,反映联储局对全球经济复苏及通胀表现仍有保留,即使年内加息,料步伐循序渐进。根据经络按揭转介问卷调查结果显示,市民对息口走势的关注度较去年有所增加,但整体仍有六成受访市民认为加息无碍入市。笔者认为,利率正常化有其必要性,但即使美国最终于12月份上调利率,香港在资金充裕下亦有条件暂不跟随,加息预期影响力消化,支持全年楼价保持高单位数增长。

事实上,金管局自9月1日以来数度向市场注入港元,至今本港银行体系结余总额已增至超过3,400亿元,再创历史新高,故银行借款成本欠上升压力,香港未见即时加息的迫切性。调查结果亦显示,即使加息周期重临,有54%市民仍然认为加息50点子以下属合理水平,其余46%市民可承受加息超过50点子的压力,而当中只有2%受访市民认为加息2厘以上合理,反映市民对于加息有不俗防守能力,更有六成受访者认为即使今年内加息25至50点子,亦不足以左右入市决定。举例一个价值600万元的物业,采用六成按揭,以市场上一般以最优惠利率为基础的P按计划,P减3.1%计算,实际按息2.15%,承造30年按揭,每月还款额约18,104元。假设P上调25点子,实际按息2.4%,每月还款额仅增加613元至18,717元,仍未超出可负担水平,因此相信加息初期对楼市未会构成很大冲击。

“金九银十”属传统楼市旺季,虽然早前股灾后二手楼市淡静,但适逢下周一的中秋及十·一国庆假期前后多个新盘以贴二手楼价推售,在新楼较抵买的诱因以及年内加息预期逐步消化下,市场或出现业主赶搭低息尾班车情况,料一手续抢占市场,料下半年楼价仍能保持稳步发展。再者,经络按揭转介研究部数据显示,今年截至8月份的经络实质按息(即以经络按息减去本港通胀率)为负1.41%,由2010年至今仍处于负按揭利率水平,是按揭史上最长纪录,亦对下半年楼价有所支持。

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