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按揭专栏

“补价易贷款保险计划”普及需时

2015.09.22

~按揭证券公司早前宣布与八间银行合作,推出“补价易贷款保险计划”,以增加资助房屋在市场上的流转,及为有意在公开市场出售或出租其资助房屋的业主提供多一个融资方案作补地补。虽然业主透过上述计划,可将其资助房屋用作抵押品借取贷款,缴付补价后可灵活地运用单位,但笔者认为,现时有三大原因令资助房屋业主补地价意欲下降,相信计划普及化需时:

1. 资助房屋普遍以折扣价出售,因此业主如要将物业在自由市场出售、出租或进行融资,必须先按折扣率向政府补回差价,楼价越高,需补回之差价相对越大,因此在楼价高企的情况下,业主补地价的意欲不大。再者,2012年及今年均推出“扩展居者有其屋计划第二市场至白表买家的临时计划”(简称“白居二”),名额数以千计,并出现超额认购逾10倍情况,合资格人士可选购房委会或房协之未补价居屋,间接为资助房屋业主增加出售物业的渠道,因此资助房屋业主更缺乏补地价诱因。根据房委会数字显示,2015年截至7月份,居屋补地价宗数只有701宗,占全港25万个未补地价居屋总数不足0.3%。

2. 贷款人虽然可选择以定息或浮息计划支付利息,不过定息30年之息率为4.5厘,其后为P减2.5厘(P=5.25厘),实际息率2.75厘,至于浮息计划息率同为P减2.5厘,即实际息率2.75厘,高于现时市场最优惠按揭息率达50点子,令贷款的诱因进一步减少。

3. “补价易贷款保险计划”无疑可给予资助房屋业主多一个选择,然而计划涉及按揭保费,而且条款比较复杂。举例,按揭证券公司会参考安老按揭计划,向居屋或夹屋业主提供一笔过贷款,作补地价用途,然而参与计划的业主在补地价后单位只能用作出租,如果出售单位或将单位转名,需要即时还款,以及申请人或有年龄限制等,因此笔者相信,计划要在市场普及化仍需要一段时间,短时间内的吸引力未必显著。

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