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“白居二”刺激市场持久力有限

2013.08.24
受惠于白表居屋第二市场(简称“白居二”)买家入市刺激,本港二手居屋成交转活,当中二手居屋注册量占市场比例及平均贷款金额均创出有纪录新高。不过笔者相信,“白居二”成交对市场只有短暂刺激作用,随着市场焦点转移,居屋市场将逐步降温,年内的价格走势将会回稳。
 
自从六月份首批“白居二”买家陆续获发批准信选购单位,居屋市场备受关注,带动本港二手居屋市场表现造好,七月份更录得价量齐升,根据土地注册处资料显示,七月份二手居屋注册量(包括已补地价的自由市场及未补地价的第二市场)合共录得735宗,按月急升逾七成,不但创出今年单月新高,更为近十六个月以来最多。至于二手居屋注册量占整体物业注册量的比例则由六月份的9.2%,进一步升至七月份的13.4%,打破九九年八月份达12.4%的高位,创历来新高。
 
与此同时,个别银行积极争取居屋市场份额,甚至放宽高楼龄居屋的还款期,一方面纾缓高楼龄居屋按揭的问题,另一方面增加了买家选择弹性,亦提升了居屋的吸引力及承接力。据经络按揭转介研究部数据显示,七月份所录得的最新居屋平均贷款金额按月升约8.7%至约251万元,自五月份以来连续第二个月上升,两个月累积计算,升幅达到三成,亦创有纪录以来新高。(图)
 
鉴于居屋市场缺乏新供应,盘源一向供不应求,因此部份二手居屋业主受惠于“白居二”政策,纷纷提升叫价,以致二手居屋市场频频录得高价成交,推高造价,不过笔者预期,在两大因素驱使下,二手居屋造价将于未来数月喘定。首先,二手居屋造价经过数月上升,已升至一定水平,而首批获得配额的“白居二”买家只有2,500个,相信对刺激市场的持久力有限,其次是“白居二”买家受入息受到限制,难以无止境地追价,届时热潮会逐渐减退,预料八、九月数据将逐步反映成交价较低的“白居二”市场买家上会实况。
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