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“先买后卖”该注意事项

2016.06.02

早前有业主以“先买后卖”方式换楼,但因是“二换一”,被拒绝退回税款,其后法院裁定双倍印花税(DSD)退税应不限于“一换一”,由于印花税署决定提出上诉,所以此案件最终会否成为先例仍有待发展,笔者希望在此向各位提醒换楼时要注意的事项。

DSD自二○一三年二月开始实施,该日或以后凡购买住宅或非住宅物业者均须缴纳双倍印花税,但只要是首次置业的香港永久性居民、或者是换楼以取代一个原有唯一的住宅,两个情况皆可获得豁免及退税。

换楼人士应注意,要获得退税的话,必须在六个月之内卖掉原本自住的住宅,而一手及二手楼的换楼期计算方法不同,一手是入伙后的六个月,二手则是签署大契后的六个月。虽然换楼人士有半年限期卖楼,但不要忘记若原有住宅持货是少于36个月的话,转售便须缴纳10至20%的额外印花税(SSD)。

另外,换楼人士经常面对资金周转问题,目前市场上亦有银行专为“先买后卖”的业主提供过渡期/桥梁贷款(Bridging Loan)、换樓按揭计划等,条款不一,而且息率一般较高,宜寻找按揭专家作比较,考虑因素包括按揭息率、按揭成数上限、转售旧物业的限期、新旧物业是否规定要同一间银行承造等。

最后,换楼人士亦应重新评估当下的负担能力,选择合适的还款年期,以及为加息周期作好准备。现时住宅按揭申请的压力测试是3厘,假设600万元物业承造六成及30年按揭,实际息率2.15厘,每月供款为13,578元,在加息3厘至5.15厘的情况下,每月入息最低要求为32,762元。

由此可见,业主面对加息周期重临已有一定的防守力,但若早已选择了最长的30年还款年期,一旦加息周期重临,将无法透过延长年期以减少每月的供款开支,建议避免选择过长的按揭还款年期。​

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