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按揭新闻

经络:七成业主未感供楼压力 料来年楼市平稳

憧憬楼市疫后重生及拆息续低双效应 料明年楼花及现楼按揭宗数升一成 转按套现增

2020.12.22

2020年新冠肺炎疫情肆虐全球,多个国家均面对着前所未有的挑战,经济无可避免地受到拖累,香港亦不能独善其身。然而楼价获多项因素支持,包括刚性需求仍然强劲、房屋供应不足、息口持续低企、银行推出「还息不还本」措施、政府推出「保就业」计划、负资产未见大升等,楼价按年只轻微回落0.93%(根据最新「美联楼价指数」数据)。2021年即将展开,相信环球以至香港的低息环境仍会维持一段较长的时间,与此同时,市场憧憬疫苗进展正面助控制疫情,推动经济复苏,届时楼市将有望「疫后重生」,为楼按市场注入上升动力。经络按揭转介公布早前进行的2020年十大楼按新闻选举及来年置业意向调查」结果,并对2021年楼按市场作出前瞻及分析

 

2020年十大楼按新闻选举」结果

自2007年起,经络按揭转介均每年举办「十大楼按新闻选举」,藉此了解香港市民最关心的楼按议题,今年成功透过网上访问了670位受访者,挑选出他们认为年度最具影响力的本港楼按新闻。


「拆息低」、「减辣」及「负资产」最瞩目新闻

结果显示,「年内一个月拆息跌至0.1厘 创逾十年低位」成最多人投选的按揭新闻,占总投票人数达18%。其次「政府放宽非住宅双倍印花税」成第二位,占整体16.2%。至于「第三季负资产新增个案按季增加近六成」则占整体12.4%排名第三位。

 

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示,今年选举结果中各个选项的投票率较为平均,相信是由于年内疫情成大众最为关注新闻,楼按新闻则未见太突出。首名「拆息跌至0.1厘」则影响大部份业主,现时业主可以极低的按揭利率供款,减低每月负担,对经济不明朗的市况下起舒缓作用。另一方面,年内经济下滑重挫非住宅物业的交投,政府于今年施政报告中宣布「放宽非住宅双倍印花税」,使受疫情影响的工商铺重现起色。此外,本港经济受疫情影响恶化,失业率达到6.3%的16年来高位,个别楼价下调引致「负资产个案增近六成」,不过氏相信楼价未见断崖式下跌,未来负资产大升的机会低。

 

2021年置业意向调查」

逾七成业主未感压力 反映楼市尚算稳健

经络按揭转介亦同时向上述受访市民了解来年置业意向取态。在受访的已置业市民中,有7成(70.5%)的业主表示对现时供楼未有感到压力,相反感到压力的只有约3成(29.5%),而当中打算/已经使用银行提供物业按揭贷款「供息不供本」计划减轻负担的业主只有24%,曹德明认为数据反映整体来说业主的财务状况仍处于相对健康的状态,经济状况未对楼市造成很大的冲击。不过,在持有物业的受访者中,有6成(60.1%)表示来年的置业部署为「静观其变,或先按兵不动」,考虑再置业有16%,考虑换楼则有11.9%,相信在经济尚未明朗的现况下,大部份市民对未来的置业部署较谨慎。

 

新按保成置业新趋势 建期付款大增

另一方面,接近7成(69%)打算来年置业的受访者考虑购买二手住宅,一手楼花则占16.6%,一手现楼则为14.5%。考虑购买二手住宅及一手现楼的受访者当中,有超过6成(65.3%)考虑以新按保承造高成数按揭入市,而考虑购买一手楼花的市民当中,有逾半(58.3%)受访者考虑以建筑期方式付款。氏表示,首期仍为置业者的一大考虑因素,新按保措施改变了不少市民的置业取态,从数据可见大部份受访者打算以高成数入市,相信未来高成数按揭的比例仍会保持高企。

3成受访者吁减税收 计划移民占近两成

对于上一份施政报告未有对住宅物业减辣,超过6成(63.3%)的受访者对此感到失望,当中有近3成(29.1%)受访者认为政府应放宽置业税收(如从价印花税(AVD)、额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)),而进一步放宽按揭成数亦达到26.7%,放宽压力测试则有24.6%。而政府虽放宽非住宅双倍印花税以及按揭成数,但有意入市的受访者只有三分之一(33.3%),在有意入市的受访者中,以考虑购入车位(45.7%)的受访者最多,曹德明认为大部份市民仍然希望政府可于住宅物业上「减辣」以增加入市机会。另一方面,在未有考虑置业的受访者当中,近4成人(39.3%)认为现时楼价太高,值得留意的是计划移民的受访者亦占17.9%,与「欠缺首期」并列第二位。

4成受访者料来年楼市平稳 疫情因素成关键

展望2021年,大部份(40.9%)受访者认为楼价走势相对平稳,只保持5%上落的幅度,认为下跌5至10%的则占约四分之一(24.6%)。而当中近3成(29.4%)受访者认为疫情问题最影响楼按市场发展,与第二排名的「本港经济衰退」占比(29%)相当接近,「环球经济衰退」亦占26.7%排第三位。


总括而言,从调查结果中可见疫情及经济环境是影响未来楼市发展的一大关键。以现时情况来说,楼市仍然尚算稳健,未见大跌的危机。然而,曹德明相信来年业主、有意置业人士以至银行均会对楼按市场持审慎乐观的态度,如疫情问题解决,将吸引一些财力充裕、条件良好的买家入市,建议政府届时因应市况考虑减辣,把握为楼市复苏提振的机会。

2021年楼按市场前瞻

1. 楼花及现楼按揭表现平稳上扬

受新按保措施带动,根据土地注册处资料,今年首11个月二手住宅注册宗数比去年同期升11%;不过一手方面,发展商虽然下半年积极推盘,奈何疫情反复,部份项目须延后推售,令首11个月一手住宅注册宗数比去年同期跌36%。曹德明表示,寄望疫苗能助大幅改善疫情,发展商重启推盘步伐,令压抑的购买力再度释放,助楼市「疫后重生」。整体而言,如疫情好转,料明年楼花及现楼按揭宗数先见平稳后回升,全年楼花及现楼按年升约一成。




2. 
转按宗数有望回升 套现个案增

根据经络按揭转介研究部及金管局数据显示,今年首10月新批转按贷款金额及宗数分别为536.5亿元及14,812宗,比去年同期分别大跌58%及56%,宗数更达到7年新低。氏认为主要是由于银行对按揭息率及优惠如现金回赠逐步收紧,令转按诱因大减。不过,来年转按宗数有望回升,相信在现时经济不稳的情况下,业主加按套出现金作周转、投资甚至移民的机会增加,小部份转按亦由发展商高成数按揭转按悭息的业主作支撑,料明年转按宗数及金额将按年升5至10%。




3. 
高成数按揭占比维持高水平

自去年10月放宽按揭保险计划的楼价上限,承造高成数按揭的比例有飞跃性的增长,根据经络按揭转介研究部、香港金融管理局香港按揭证券有限公司的数据反映,新取用按揭保险计划贷款宗数占整体新取用按揭贷款宗数并曾于7月份达到31.4%的历史高位。曹德明表示,如明年疫情止步,交投增加下料使用高成数按揭入市的比例仍会维持较高水平,加上今年不少新盘买家选择建筑期付款方法,届时承造按揭时亦有机会选择以高成数按揭上会。




4. 银行续审慎 按揭优惠未见大增
银行于去年逐步收紧按揭优惠,新造按揭计划的息率曾于去年的H+1.23%调升至H+1.5%,现金回赠亦由高峰2.1%逐渐回落至0.5%附近水平。曹德明续指,现时银行已开始争取明年第一季的按揭业务,在按揭优惠上有轻微调升以争取更多生意,不过相信优惠幅度不会太大。加上现时经济仍然不明朗,银行在衡量资金成本及风险管理下,将更审慎处理按揭贷款的申请,或批出较优惠的条款予入息及条件较好的按揭借贷人。



5. 
拆息持续低企 资金流入支持楼市

受环球量化宽松及接近「零息」时代影响,宽松的货币政策令环球以至香港的低息环境仍会持续一段颇长的时间。由于港美联系汇率制度关系,港汇趋强导致游资不断流入本港银行体系,香港银行体系结余升至逾4,500亿元水平创历史新高。香港银行同业拆息(HIBOR)亦不断下调,早前曾低试0.1厘水平。曹认为,虽然近日HIBOR受新股集资影响,轻微回升至0.3厘左右,但长远来说HIBOR仍会维持历史上相对低的水平,相信明年HIBOR大部份时间将维持于0.2厘以下。低息环境有助楼市发展,相信其他不确定因素如疫情逐渐消退后,息口低企能有助支持自用及部份投资者入市。


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