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租赁市场注意事项

2018.11.08

根据差估署最新公布数据显示,楼价指数已连续下跌两个月,九月份住宅楼价指数最新报388.8点,按月跌1.4%,累计跌幅为1.5%。相反,租金指数录得按月升0.6%,最新报197.8点,连升8个月,累积升幅达到5.5%,创出历史新高。

租金指数仍然向上的原因,可以归纳于两个因素。第一,近日楼市出现下调,令部份有意入市的买家暂时搁置买楼计划,普遍买家憧憬在楼价下行的情况下,越迟买楼价越平,对后市抱观望态度,因此由买转租的人增多。第二,租金普遍会较楼价滞后,当业主于一段时间内仍未沽出手上单位,才会考虑将单位出租或减价出售,届时租盘才会增多,租金或会因租盘供应增加而放缓。

笔者预料,短期内租赁市场仍然活跃,以下首先是几项在租赁市场中的业主需知,下回再阐释租客应注意事项,以免任何一方在过程中蒙受损失。

  • 按保业主只能自住不可出租

根据按揭保险公司的规定,凡申请按揭保险计划的所有抵押人,必须为固定受薪人士、收入来自香港人士、并于申请时未持有任何香港住宅物业的借款人或担保人身份、最高供款比率为45%。还要注意的是,有申请揭保险计划的业主,只限自住用途。因此若打算将物业出租,必须先剔除按揭保险人的身份,即1,000万以下物业最多只可承造六成按揭,1,000万或以上最高按揭成数为五成。

  • 出租单位前应先取得承按人同意

即使没有申请按揭保险计划,如将单位由自住改为出租,应先知悉银行,并取得银行的同意。由于自住单位最多按揭成数为六成,但出租单位按揭成数须下降一成,而大多数住宅物业之按揭契都列明业主在出租前,必须签署银行的「出租同意书」。其实,「出租同意书」亦可保障业主,避免业主在与租客争执时,被揭发其违规行为而造成不必要的麻烦及损失。

  • 小心「职业租客」

业主最担心,就是遇到不交租的租霸。如遇到急租及公司客便要小心,此类租客有可能不介意偏高的租金,匆忙决定租楼,然后缴交按金上期后就开始「白住」,有些公司客更是以空壳公司与业主签约,业主难以向此类租客追讨金钱损失。笔者建议业主尽量避免不经代理搵楼的租客,签定租约及要求租客提供身份证、工作及入息证明等。

 

延伸阅读:
楼市正在降温,每日都有银主盘跟负资产的新闻,但其实两者的关系是什么?
「负资产」与「银主盘」的关系


按揭选择其实好多,你又知道多少?
定额供按揭


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