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【白居二】白居二懒人包(申请资格、入息及资产限额、申请程序、按揭成数、压力测试、入息文件)

2021.06.15

过往只有绿表人士才能符合购买二手居屋的资格,但自从政府实施白居二计划(白表居屋第二市场计划)恒常化后,即使没有公屋的人士也有机会申请,每年四、五月便有新一批白居二合资格人士投入市场,购买二手居屋单位。不过相对于一手居屋,白居二的申请及按揭要求会较为复杂,经络按揭特别编制白居二懒人包,让各买家置业更加安心。



甚么叫「白居二」?
居屋是政府推出的资助房屋计划,居屋第二市场于97年推出,居屋业主如想在第二市场把手上居屋放售,可以在毋须补地价的情况下,出售予房委会指定合资格人士。但如果选择在公开市场(利伯维尔场)放售,则需要补地价。过往没有公屋的市民不能以免补地价方式买入二手居屋,但房委会于2013年及2015年推出临时计划,成为「白居二计划」的雏型。政府再于2017年把临时计划「恒常化」,成为正式的白居二计划

白居二申请资格
1. 申请者可以为一人申请者或家庭申请者
2. 申请者须在申请截止日期当日已年满18岁及必须成为所购买单位的业主,并须在香港居住满七年,申请者及名列申请表上的家庭成员在香港的居留不受附带逗留条件所限制(与逗留期限有关的条件除外)
3. 由申请截止日期之前的24个月起计,直至签订临时买卖合约当日,申请者及其名列申请表上的家庭成员不得拥有或与他人共同拥有任何香港住宅楼宇
4. 申请者及所有家庭成员均无接受任何房屋资助

白居二入息及资产限额:

家庭人数

每月家庭总入息

家庭总资产

1人

$33,000  

$850,000

2人或以上

$66,000  

$1,700,000

 


白居二2021最新时间表

(资料有待公布)

白居二申请程序:
1. 提交申请
申请人可透过邮寄、亲身投箱及网上申请方法申请白居二
邮寄:九龙横头磡南道3号香港房屋委员会客务中心第一层平台
亲身投箱:九龙横头磡南道3号香港房屋委员会客务中心第一层平台
网上申请:申请者必须在申请截止时间前完成申请及缴付申请费(网址:https://hos.housingauthority.gov.hk/)

2. 搅珠(通常为每年年底):
房委会每年年底为计划进行搅珠,以抽出中签人士。白居二2020年的搅珠日期为2020年12月15日。

3. 入息审查(通常为每年年初):
房委会每年年初会为申请人进行入息审查,申请人需要提交入息证明及各项资产文件,证明入息及资产符合资格。入息包括每月薪金、花红及双粮,但强积金供款可以扣除。资产包括股票、基金、保险等,进行审查前最好已预备相关文件。

4. 发出批准信(通常为每年年中):
白居二申请人符合入息及资产资格,房委会便会发出批准信,申请人需要在指定时间内申领「购买资格证明书」。

白居二符合资格后程序:
1. 申领「购买资格证明书」
当房委会发出批准信后,申请人需要申领「购买资格证明书」,持有相关证明书才能签署临时买卖合约。批准信中会注明可以申请两款「购买资格证明书」,第一款用作申请房委会居屋,第二款用作申请房协居屋,每张「购买资格证明书」收费为$750。如果只想申请居屋单位,只需申请一张购买资格证明书。如果对心仪单位未有头绪,可以同时申请两张证明书。购买资格证明书有效期为12个月。

2. 睇楼
房委会通常会在收到证明书申请后数个工作天便发出「购买资格证明书」,等待证明书同时可以相约地产经纪睇楼。由于日后要处理法律文件,业主要持有「可供出售证明书」,内有首次买入日期的购入价及市值,显示出当年的折扣率,银行便可以作出确实的估价。

3. 估价
银行获得「可供出售证明书」后,可以计算出单位在首次出售日期的折扣率,从而计算出单位的估价。在楼市旺时,由于业主开价进取,银行的估价未必跟得上,会出现估价不足的情况,而每间银行对居屋取态又有不同,所以在签署临约前,可先向按揭转介公司查询。如果估价只低于市价3%,一般银行会容许以成交价处理按揭。

如果白居二人士想买入房协楼,要注意如果想承造高成数按揭,必须借取按揭保险,而银行会与按保公司分开估价,变量较大。

4. 找律师+签署临约
如果找到心仪的楼盘,可以正式签署临时买卖合约,买家在签署临约时,需要支付楼价3至5%订金(俗称细订),再于签署正式买卖合约时支付高达10%订金(10%已包括细订订金,俗称大订),支票抬头为律师楼,律师费用约为数千元。

5. 申请按揭
签署临约后买家可以正式向银行申请按揭,银行会约一至两个星期回复按揭申请结果。白居二按揭有不少要注意地方,详情请参阅下文。

6. 由律师申请提名信
签妥完临时买卖合约后,白居二买家需要寻找律师处理事宜,律师除了需要处理一般私楼的查契工作,还需要在支付大订前,协助买家申请提名信,提名信一般需时约数个工作天。资助房屋成交事宜与私楼有一定分别,为了成功获得提名信及让成交顺利原成,买家最好选择1个对处理白居二有经验的律师。经络按揭转介在提供按揭转介服务,如果买家有需要亦会介绍有经验的律师,按揭专员亦可以推荐相熟律师,让买家顺利完成交易。

7.成交及收楼
银行批出按揭后,会直接与买家律师沟通,安排余款处理事宜。在成交期之前地产代理通常会再相约买家视察多一次单位,证明状况无变。

白居二按揭不可不知6大事项:
1. 按揭成数、还款年期:
居屋:最高按揭成数为九成,还款期为25年,只能选用P按供款。
房协楼:一般按揭成数为六成,如用按揭保险可做九成,还款期为30年,但需要支付按揭保险费用。

2. 楼龄:
居屋:一般情况下,如果居屋楼龄在19年以下,最高按揭成数为九成及还款期25年,但如果在19年以上,银行有机会扣减按揭成数或还款年期,如果在30年以上,最高按揭成数只有六成。
房协楼:如果单位属于房协楼,楼龄要求相对简单,银行会以私楼标准处理,即会以「75减楼龄」作为批核标准。如果楼龄超过45年,才会现难以批出30年还款期。

3. 按揭计划:
居屋:未补地价居屋只能选用P按供楼,并通常只有指定数间银行批核,现时P按计划一般为P-2.5%。
房协楼:可选用H按、P按或定息按揭,在低息环境下,选用H按是最佳选择,银行种类亦较多选择。

4. 压力测试:
居屋:一般在30年楼龄以下,毋须进行压力测试审查。30年以上需要进行压力测试。
房协楼:任何楼价单位均需进行压力测试。

5. 担保人:
居屋:未补地价居屋由于已经有房委会担保,故不能增加担保人。
房协楼:可以增加担保人。

6. 银行要求入息文件:
居屋:在房委会担保期内,个别银行不需要提供入息文件,只需申报家庭入息。
房协楼:像批核私楼按揭一样,银行需要提供入息文件,包括粮单、税单、显示到银行收入的银行月结单等文件。

申请白居二按揭过程较一般私楼复杂,最稳阵方法是在签署临约前找经络按揭转介公司帮忙,一条龙处理估价、提供按揭计划建议及跟进申请按揭进度,让置业人士更加安心。如对按揭有任何查询,请致电319-66688与按揭专员联络。

 

 


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