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【新盘推售】发展商新盘优惠如何计得精明?

2020.02.20

近日有发展商无惧疫市推售新盘,为了增加置业人士信心,推出不同种类的付款方式吸客,当中包括会员粉丝、专业人士、特选客户等回赠,以及即供付款的折扣优惠,置业人士难免眼花撩乱。原来这些回赠及折扣,对申请按揭及置业开支会有影响,今次一一拆解各种优惠的不同之处及注意事项。



1. 特选人员现金回赠及折扣

近年发展商会为不同持份者提供现金回赠优惠,只要买方已经签订临时买卖合约及符合资格,便能享有额外现金回赠或优惠。如果置业人士想知道优惠详情,可参考新盘价单。近期发展商会为以下人士提供现金回赠及特别优惠:

 

(i) 会员粉丝

近年不少客户为吸引买家加入成为会员,买楼会特别为发展商会员、粉丝专页会员提供现金回赠优惠,通常约为楼价1-3%。除了现金回赠,有个别新盘开售时,如果会员通过旗下地产代理公司买入物业,于签契入伙后可以获赠24个月管理费。

 

(ii) 新旧客户

如果现时为发展商物业旗下的业主或租户,或者早前曾经尝试在发展商物业入飞的人士,发展商也有机会提供约楼价1%的现金回赠。

 

(iii) 特别行业客户

有发展商会为特别行业客户提供回赠优惠,其中建筑师、会计师、测量师、律师、银行职员等专业人士较受发展商欢迎,现金回赠大概为1%。

 

(iv) 发展商雇员、亲属、朋友及商业伙伴

发展商会为集团的员工、员工亲属及商业伙伴提供现金回赠,一般同样为楼价的1%。



2. 印花税折扣

印花税开支普遍达六位数字以上,是置业人士庞大开支之一,发展商会提供印花税折扣优惠,有新盘可高达楼价的10%至15%。



3. 即供付款优惠

不少发展商会为即供买家提供折扣优惠,通常折扣为售价的3%至4%,例如物业为500万,即供折扣有3%的话,折实只需支付485万。不过买家需要遵守即供付款办法,例如其中一个付款方法是除了要实时支付5%临时订金,5日内签订临时买卖合约、180天内要支付楼价的95%。买家如果想享尽优惠,必须计算是否有足够付款能力。

 

4. 现金回赠 VS 折扣大不同

新盘优惠眼花撩乱,除了要计算最后可取得多少优惠,更要小心现金回赠及折扣的分别。例如一个价单订价600万的单位,有3%折扣,与一个同样价单600万的单位,有3%现金回赠大不同。首先是印花税有别,如果600万物业有3%折扣,折实价为582万,如果首次置业人士使用第二标准税率,印花税支出为174,600元(582万 X 3%)。但如果优惠属于3%现金回赠,印花税仍以原价600万计算,印花税支出为180,000元(600万 x 3%),两者两差5,400元。

 

另一个考虑因素是处理按揭,不论任何形式的回赠,银行也会在估值中扣减,例如同样一个600万的单位有30万的现金回赠,银行处理按揭申请时,估值只会采用570万 (600万-30万)计算。不过,现时不少发展商会与财务机构合作,为新盘提供不同的一按优惠,与普通按揭程序有不同,有机会毋须扣减回赠,详情可向相关财务机构查询。

 

置业人士如有心仪的新盘想认真计数,了解如何取得最优惠的按揭供款方法、回赠及优惠,经络按揭转介的按揭专家会提供最适合的方案,帮助置业人士做好最适合的财务配置。

 

 

 


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