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现金回赠削减仍要转按?拆解3大理由

2019.11.26

业主过去经常密密转按,其中原因是可获取现金回赠作投资或装修等用途,但近月多间银行削减现金回赠,现时介乎1%至1.6%不等。不少业主觉得转按吸引力下降,然而作为精明的业主仍应善用手上「砖头」的借贷能力继续转按,今次一一剖析当中3大理由。

 

(一)子女海外升学急切套现

父母为子女提供更美好将来,愿意花费巨额升学移民费用,但在外国升学学费远比本地升学为贵,以英国为例,学费介乎10万至30多万不等,每年生活费亦多达六位数字,每年合共至少要40多万,如果赴美国升学使费更高昂,单计学费加生活费合共达50多万。除非身家丰厚,否则难以在短时间内应付相关费用。

 

不过,如果父母善用转按计划便能增加自己的现金流,透过物业升值套现能够高达7位数字,轻松支付子女的升学费用。加上现时现金回赠最高仍有1.6%,假设转按贷款额有3百万,转按后便能获赠4.8万,提取贷款后约两、三星期内便能取得回赠,可作为子女的机票及保险费用。

 

(二)二按呼吸Plan利息支出大

过往不少上车人士因为无法通过压力测试及首期不足,需向财务机构申请利率较高的二按,或者近年发展商推售新盘期间,会与财务机构合作推出「呼吸Plan」等高成数按揭计划,协助供款能力不足的人士入市,通常首两、三年低息或只供利息,其后实际年利率达5、6厘。这类人士不论现金回赠走势亦应尽快转按,减省利息支出。

 

以楼价500万的物业、贷款300万及剩余供款年期20年为例,以实际按息6%计算,全期利息支出高达215万,但如果在相同情况下使用按息2.5%计算,全期利息只需81万,足以节省百多万利息。不过,决定转按前要确保能够通过压力测试,有需要可向按揭比较专家求助。

 

(三)投资高息产品

转按套现的资金有多种用途,如果投资在高息的投资产品能够为财富增值。假设现时尚余按揭贷款为400万,在物业升值后可以转按至其他银行申请500万按揭贷款,既能套现100万,又能额外获得8万元现金回赠(假设现金回赠高达1.6%)。把套现资金再投资除了能够抵销按揭利息的开支,更能增加额外收入。

 

市面上有不少高息产品,现时企业债券息率可达四、五厘以上,在锁定期后可一次过取息,如果想每月收息可选择债券基金,回报可达八、九厘以上,但需要承受价格波动风险。年金是保守的收息一族之选,例如政府推动的「香港年金计划」一次过投放100万后,每月可获派5,800元,内部回报率可达4%。今年政府认可的延期年金计划亦属于套现资金的另一种出路,既可以申请扣税,每年可扣税上限高达6万元,在50岁以上可获取稳定年金收入,加强退休后生活保障。

 

由此可见,即使银行削减现金回赠,物业转按仍有不少好处,现时仍有银行推出高达1.6%的现金回赠,加上按揭比较公司提供额外奖赏,大家可以零成本获得最大回赠。

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