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父幹?爺幹?送贈物業有什麼隱藏細則?

2018.07.06

去年樓價升幅超過一成,今年樓市仍然保持強勢,樓價屢創新高。根據經絡按揭研究部資料與政府統計處的私人住宅家庭入息中位數作比較,發現香港人的供樓負擔再創新高,截至今年5月份,供樓負擔比率已貼近六成,創2000年後的新高,反映市民的供樓負擔越見緊張。在香港如此高樓價的環境下想成功「上車」,  除了努力工作,靠上一代累積下來的財富幫忙可能更為實際,而其中最直接的辦法就是把物業贈予子女。送贈物業乍聽起來簡單,不少人會認為:「把自己的物業贈與他人,並不涉及金錢的交易,有什麼問題?」。的確,送贈禮物給人,只是一件很簡單的事,但當此禮物是物業,就變成非一般的事情。

把物業以饋贈方式贈與他人,即是無金錢代價付出的樓宇轉讓契約,又稱之為「送贈契」。而「送贈契」雖然在土地註冊處登記的交易價格為$0,亦有註明為「送贈契」,但是稅局會以該物業的市場價值徵收相應的印花稅,所以,送禮物是免費,但亦要留意其他隱藏成本。更值得留意的是,在《破產條例》及《遺產條例》監管下,以「送贈契」形式把居屋或私人物業送出,物業還會受到「三年內不得轉售」之限制。

除此之外,為避免欠債人在申請破產之前把自己的資產轉移,從而逃避被清算或還債責任,《破產條例》亦同時規定,若送贈人在提交破產申請書前的五年之內,將自己的財產以送贈的形式或低於一般市價轉讓他人,破產管理官或債權人有權向法庭要求索回該物業。甚至最壞的情況,即使物業已經轉售他人,法庭仍可以命令送贈之交易無效而由破產官接管物業。

根據以上條例,如物業是以「送贈契」取得,並於五年內想向銀行抵押物業以作周轉之用的話,大部份銀行為避免風險,均不會向業主批出按揭貸款。即使超過五年以上,也不是全部銀行批出按揭,部分銀行要求送贈日期必須達八年至十年以上,有個別銀行甚至只會根據個別情況考慮甚至拒絕「送贈契」物業的按揭。或許會有業主認為,只要自己不向銀行承造按揭,即使物業是贈予之物亦沒有任何問題。但是,他日業主若有意把物業放售,新買家有可能因此較難找到銀行批出按揭貸款,從而放棄購入單位。即使找到下一手買家,但因對方需要承擔多項風險,例如:不能承造按揭、要全數付款及有可能被追討物業等。在多重問題的牽制下,不僅變相令物業轉售更為困難,售價亦會因此受到限制。

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