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新手按揭

【樓價有得估】想買樓執平貨,但物業估價低過成交價,可以點做?教你4大方法

2022.08.19

在加息及新盤熱賣的情況下,最近不少二手業主願意減價放售單位,當中不乏優質的藍籌屋苑,如果希望「執平貨」,但遇上物業估價低過成交價,可以有甚麼方法處理?經絡按揭一次過為你拆解。

現時較多情況是銀行的估價低於物業的成交價,因為在樓市不穩定的情況下,銀行對物業的估價會較為保守,朋友買入單位借取按揭時,有機會借不盡按揭成數。例如物業單位成交價為800萬,想做七成按揭,貸款額原本為560萬,但銀行估價只有720萬時,貸款額便由560萬下跌56萬至504萬。在此情況下,買家可有以下方法處理:

方法1:預備更多資金

買家最直接的方法是增加首期的資金,又稱「抬錢上會」,但前提需要有足夠的後備資金。這樣即使按揭成數不足,也可以繼續順利成交。

方法2:比較不同銀行的估價

每間銀行會委託不同的估價行進行估價,而估價行會根據物業類型、物業成交量、物業質素及物業背景進行評核,因此每間銀行的結果有機會出現差異。買家可考慮委託按揭轉介公司向不同的銀行查詢估價,有機會找出最貼近成交價的銀行。

方法3:增加按揭成數

如果未借盡按揭成數,可考慮增加按揭成數,例如就以上個案,提升按揭成數至七成多至八成,即使估價只有720萬,也有機會借到570多萬貸款。不過增加按揭成數的前題是本身按揭成數未借到盡,如果當初已經申請借盡便要另覓方法。

方法4:大膽還價

如果想避免抬錢上會,可在簽定買賣合約前已找銀行為物業進行估價,若遇上估價不足時,不妨向賣方大膽還價,有機會達到雙方共贏的效果。

現時踏入加息周期,大家入市置業前,必須先為自己手上的資金計計數,盡可能預留更多備用資金以備不時之需,「執平貨」過程自然更加順利。

小知識:估價會受甚麼因素影響?

單位的估價會受市況、成交紀錄、單位狀況、樓齡、周邊環境等因素而影響:

市況:如果樓市向上,銀行估價通常較為貼市,但有機會業主叫價進取,估價行有機會比成交價相較保守,出現估價不足情況。而出現估價不足問題(詳見下文)。如果樓市下行,銀行對物業估價較為保守,但因下跌速度交快、估出價錢呢輕微較高,俗稱突價。

成交量:物業的成交價持續上升,銀行估價通常較好;相反地,如果成交價持續下滑,銀行估價通常較差。另外,成交量較頻繁,銀行的估價能較貼緊成交價;如果成交價較疏落,銀行的估價未必跟得上業主的開價。例如藍籌屋苑成交量較多,估價通常較緊緊成交價。

單位類型:如果單位處於較高層位置,面向東南,景觀有優勢,估價通常較好,但如果位處於低層或方向較欠佳,估價便較保守。村屋、唐樓的估價亦較為保守,其中唐樓由於成交較為疏落,在樓市興旺的時候業主放盤價又較為進取,估價與放盤價可能出現較大差距。基於每間銀行的估價標準各有不同,申請按揭時可申請多間銀行,選取較理想的估價。居屋方面,銀行會參考房委會首次發售日期的折扣率進行估價,因此需要提交首次發售日期的資料。

物業背景(如凶宅):如果單位出現不自然死亡事件,例如自殺或凶殺案,銀行有機會大打折扣,甚至不進行估價。不過,如果死亡事件已經是久遠之事,中間單位已經過成交,估價的影響程度或較低。

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