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新造二手物业 业主再难「按上按」

2019.03.01

日前金管局公布去年第四季录得262宗新增的负资产个案,是七个季度以来首次突破零宗。负资产出现成为楼市转角的其中一个警号,除了归咎于楼价回调之外,「二按」或「按上按」亦是其中一个隐忧。早年「按上按」盛行,经常听到有业主将物业加按至十按、十五按、甚至十八按等,导致供款额越滚越大,最终部份业主未能偿还贷款,被财务机构收回物业拍卖,成为银主盘。

有见及此,金管局已于2016年出招,要求银行对新造按揭贷款使用土地注册处提供的电子提示服务(e-Alert Service),以杜绝违规「二按」、甚至「按上按」的事件发生,同时减低银行体系的信贷风险。

使用电子提示服务,若业主在未获得第一承按银行的同意,而擅自将同一物业抵押予其他财务机构借二按,每当有涉及相关物业的二按文件提交土地注册处,该处就会向为物业提供「第一按」的银行发出电子提示。不过,银行须事先获得按揭物业业主签署同意书,若业主拒绝签署同意书,银行仍可处理其申请,惟银行亦有权采取较审慎的贷款准则,例如调高按揭利率、降低按揭成数,并以更高按息来计算其供款与入息比率及进行压力测试,变相迫使申请者遵从。

现时于二手市场购买物业,可承造二按的机会变得很微,不过2016年前承造按揭者则不受此限,因此市面上仍有零星的「按上按」个案发生。同时,银行以风险为本的原则,有可能定期进行抽样检查,以侦测违规二按的个案,若发现有客户私自申请加按,银行有可能向其加按息、要求提供更多抵押品或担保人、甚至要求偿还部分或全部贷款等。

虽然二手市场承造二按的机会降低,不过仍有一类业主或会以二按承造按揭。现时不少发展商向新盘买家提供高成数按揭,例如九成按揭。假设购买1,000万以下的物业,银行只能借出六成予首置人士,余下按揭部份则由发展商旗下财务公司安排二按,而其财务公司事先已与银行合作,因此银行愿意接受二按的申请。笔者在此提醒大家,要注意其风险及负担能力,特别是在楼价下行的情况下,第一:发展商提供的二按通常于首数年有较为优惠的按揭利息,息率或与银行相近,但数年后的利率将会大增,届时供款将会大幅增加;第二:在楼价下调的时间,业主难以转按至银行,或需要抬钱才可以转到较便宜的按揭计划,并需要通过三厘压力测试。因此,建议业主要衡量清楚自身的负担能力才考虑选用此类一按加二按的按揭计划。


延伸阅读:
有报导指,税务局连环向两名于六年前置业的业主,追讨买家印花税同十倍罚款!
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买楼除咗有钱,识得点运用资产投资都好重要!
4个物业都可以做足6成按揭?

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