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新手按揭

【上车攻略】新盘 VS 白居二 应该如何选择?

2020.01.16

今月白表居屋第二市场计划(白居二)中签者陆续收到批准信,可申领购买资格证明书在一年内购买单位,但对于同时有发展商推出的新界区新盘,入场费只需400多万,并推出一连串按揭计划帮助上车人士,中签者心里难免充满矛盾,究竟应买免补地价的二手居屋,还是放弃名额直接买新盘?大家不妨考虑以下四大要点,再去部署置业大计:

 

(一)自住VS投资用途

私人楼宇没有居住限制,不论自住或放租均可由业主自由选择。未补地价的居屋只能作自住用途,如果想把物业放租便要先补地价,所以置业人士要考虑上车目的才去抉择。如想知道各居屋单位大概的补价折扣率,可以参考房屋署自置居所的成交纪录。

 

(二)环境配套 VS管理费

置业人士除了可根据地理位置、交通等因素选择新盘居屋外,亦要考虑私楼的配套设施及管理费,私人屋苑一般设有会所设施如健身室、泳池、烧烤区、图书室供住客使用,故管理费一般比居屋为高,每平方呎介乎4至5元。如果新盘位于较偏远地区,会提供村巴接送服务。居屋一般不设会所,只提供简单的保安及住客服务,一般不多于4元。

 

(三)居屋留意转让限制

新盘则一般没有转让限制,业主可以自由卖出手上单位,弹性较大。白居二转售限制较复杂,单位在转让契据日期起计两年内,单位不可以在居屋第二市场出售单位。另外,如果白居二买家是购买「出售居者有其屋计划单位2019」或以后销售计划的单位,如果该单位仍处于10年限制期入面,买家在交易的首2年内既不能在公开市场转售,也不可于第二市场转售单位。如果白居二买家遇上突发情况如破产、家庭收入大幅下降等情况下需要把物业套现,便要向房署申请,如果获得批准,可以在首两年内在第二市场转售。

 

(四)年轻居屋毋须担心压力测

新盘像普通私楼一样,置业人士要做压力测试,按揭根据金管局要求厘定,最长还款期可达30年。而在居屋制度下,银行会根据房委会30年的担保期而计算按揭贷款,如果居屋距离首次发售日期不多于19年,置业人士一般毋须担心压力测试,也能容易向银行承造九成按揭及获得25年的供款期;但如果在首次发售日期起计20年以上,银行审批按揭时会较为保守,例如缩减还款年期或按揭成数,如果已过房委会担保期,按揭申请人要通过压力测试,按揭成数最高亦只有六成。

 

新盘居屋各有优势,大家可以按照自身情况及需要选择理想家居,按揭专家会根据置业人士的财务背景及单位状况,提供最适切的按揭建议。

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