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新手按揭

【新盘攻略】建期vs即供,教你点样拣!

2019.11.14

置业新手阿海及女友步入结婚人生新阶段,由于女友独爱新盘,阿海为了讨好佳人欢心,打算把毕生积蓄买入一手物业,不过发现新盘按揭供款有很多选择,令人眼花撩乱,「即供和建期的优惠完全不同,好乱呀,边样会较好?」

按揭达人:「所谓『即供』,是指即刻承造按揭及供款,发展商由于想尽大套现,会为即供提供折扣优惠,例如90、120、180及360日,以90日即供为例,代表签订临约后90日内要承造按揭缴付尾数,缴付尾数时间愈短,折扣愈多。发展商的即供折扣优惠通常介乎3至9%不等,好似一个500万物业如果去到9%折扣,即系节省45万,足以用作全屋装修开支!建期则没有这种优惠。」

阿海:「哇!一定是即供最抵啦!」
按揭达人:「那又未必,即供缺点是大幅增加居住开支,他们一方面要支付租金,另一方面又要供楼但又未能搬去新楼居住,要负担双重居所开支。例如以租楼人士每月要支付2万元的租金,如果选择一个折实600万物业承造9成按揭及供款30年,每月供款要2.2万,加上租金后住屋开支达4万,要有足够收入先能应付!如果本身与家人自住,那就另作别论啦!」

阿海:「我们现在自己租楼,计落未必应付到,我都是选择用建期付款啦!」
按揭达人:「建期是指先支付首期,当物业入伙后再承造按揭。除了付款可以延迟,另一好处是可以承造新按揭保险,有关措施只适合建期付款的物业,如果你想住大一点但又不够首期,可以用80万首期买到800万的物业,但先决条件是符合供款与入息比率上限50%的资格,最近好多人用这个途径做新按保。」


按揭保險計劃的最高按揭成數(物業價格1,000 萬港元或以下)如下:

物業價格

最高按揭成數

400 萬港元以上至

800 萬港元或以下 

80% 90% *

800 萬港元以上至

900 萬港元或以下

80% - 90% *
(貸款上限為720 萬港元)

 

900 萬港元或以上至

1,000 萬港元 

80%
(貸款上限為800 萬港元)

*只適用於(i)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及(ii)所有申請人須為固定受薪人士



阿海:「80万买到800万楼,听落好吸引!」
按揭达人:「不过要小心建期除了未能享受折扣优惠,更要小心遇上估价不足问题。例如你买入600万楼花时,预期可借8成480万贷款,但两年后收楼遇上楼市下滑,银行只为物业估价550万,8成按揭下只能承造440万贷款,中间40万的差额如果没有父干帮手,就要向财务公司借贷,息率分分钟十几二十厘,或者只能够提高按揭成数解决。」

阿海:「两个供款计划各有好坏,真的好难取舍!」

按揭达人:「可以由按揭专家帮你计计数,就不用头痕啦!」

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