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新盘按揭
【新盘按揭】买一手楼申请按揭 小心「面价」、「合约价」及「光猪价」的分别
2021.09.08

最近新盘热卖,不论是天水围的Wetland Seasons Bay还是南区的扬海快速沽清,不过我们发现不少新盘买家申请按揭时会遇上难题,其中难以分辨「面价」、「合约价」及「光猪价」。如果计算错误,分分钟会影响按揭上会。究竟当中有何分别?经络按揭一次过为大家拆解。

根据一手销售条例规定,发展商需要在价单明确公布折实前的售价及所有折扣详情,折实前的单位售价我们称为「面价」。为了吸引买家购买单位,发展商会提供一连串的的折扣优惠,例如即供优惠、早鸟优惠、印花税优惠、区内客优惠等,扣除所有折扣后,便称为折实价(俗称「光猪价」),而「合约价」则是指签署买卖合约时正式标明的价格,该价格有机会不等于「光猪价」。

银行以「折实价」计算按揭

当买家希望向银行申请一般的按揭计划时,在不使用按揭保险的情况下,银行一般会以折实价处理按揭申请,例如单位价单面价为600万,折实价为480万,银行便会以后者480万处理按揭申请,在不用高成数按揭的情况下,1,000万以下物业最高可做六成按揭(贷款上限500万),因此贷款额便是288万,首期为192万。

按保公司以「合约价」计算按揭

不过,如果买家申请高成数按揭,情况会变得不同。按保公司会根据「合约价」处理按揭申请,例如买家为新盘单位选择即供付款,合约价为630万,折实价为500万,买家以为按保公司以500万处理按揭,可根据按揭保险旧制获得八成按揭,但其实按保公司是以「合约价」处理,由于合约价已过600万,不符合按揭保险旧制要求,买家未能享用按揭保险旧制的高成数按揭,最终只能向银行申请六成按揭。

除了按揭保险旧制以合约价处理,一旦买家使用按揭保险新制(「林郑Plan」),按保公司也会以合约处理按揭申请。例如新盘的合约价为1020万,折实价为950万,买家以为可以用按揭保险新制八成上会,首期只需190万,但现实基于按保公司会以合约价处理按揭申请,买家并不符合按揭保险新制的资格,最终只能以银行贷款上限500万上会,首期约为450万。

申请新盘按揭有很多细节需要注意,为了稳阵起见,正式签约前应先向经络按揭转介的按揭专员查询,让首期及按揭供款更有预算。如有任何问题,可致电319-66688与我们联络。


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