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新手按揭

【上车「供」略】新按揭保险的3大风险

2019.10.30

《施政报告》公布新按揭保险措施后,800万物业只需80万首期便能上车,在10倍杠杆下能够轻松置业,对欠缺首期的无壳蜗牛非常吸引。不过在实际操作上,新按保其实隐藏3大风险,准买家入市前必须要三思。


1. 估价不足失预算

自从放宽按揭保险后,业主憧憬准买家的借贷能力提高,叫价更加进取,比过往成交价高出一截,然而银行为准买家进行估价时,会出现估价不足情况。假设单位近期成交价只为700万,但业主叫价为750万,如果准买家希望以750万承造9成按揭,以75万首期上车,但银行A最终估价只有700万,准买家首期便要增加至120万,即多付45万首期才能置业。

 

Tips由于银行估价会根据过往成交价及物业质素决定最终估价,每间银行的最终估价有机会有所不同。如果准买家再向多间银行估价,银行B有机会估高20万成720万,首期加幅相对减轻。所以置业前必须货比三家,找出最高估价的银行承造按揭。

 

业主开价750万,准买家希望承造9成按揭为例:

 

估价

批出贷款额

首期

估价不足下首期升幅

准买家预算

750万

675万

75万

/

银行A

700万

630万

120万

[750万- (700万 X 90%)]

+60%

银行B

720万

648万

102万

[750万- (720万 X 90%)]

+36%

 

2. 转按套现不再

过去不少置业人士过完罚息期后会留意银行优惠,短至每两年转按一次,获取现金回赠之余,楼价上升能套现再买另一层楼,为资产重新配置。但运用新按保措施的杠杆转按要面对多重规范,包括不能套现、不能当首置身份及最高只能承造8成按揭,转按人士只能重新购买保险,按保费用涉及6位数,或者投入资金承造较低成数按揭

 

Tips:在转按吸引力大减下,一开始申请的按揭计划便不能轻率,除了考虑息率、年期及现金回赠计划因素,银行配套如网上理财的方便程度同样影响还款心情。按揭比较专家会为准买家背景及财务需要,推荐最适合的供款计划,让大家在未来二、三十年的供款旅程能够更为舒适。


3. 免压测审批需时

新按保措施指出就算首置买家未能通过压力测试,只要符合供款与入息比率50%以及缴交额外保费,便能以9成按揭上车,不过,措施至今实施约两星期,我们暂时未接获在未能通过压力测试情况下,仍能批出新按揭的个案。有机会显示新措施颁布后银行需要更多时间消化,审批时间较长。

 

Tips由于新按保措施仍只处于初步阶段,如果准买家未能通过压力测试,希望以新按保承造按揭,应预留更充裕时间让银行审批,以及尽量预备后备资金,一旦银行以较低成数批出按揭,仍能有足够现金预备首期。

 

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