新居屋政策向狮城借鉴，令投资者绝迹？

近日，香港及新加坡政府双双再为楼市出招，先有特首公布的房策新六招，新加坡亦为已平稳数年、近年再现升温迹象的楼市「加辣」。不少人喜欢将香港与新加坡的楼市状况作比较，因为两者皆属弹丸之地，人口相对稠密，而经济发展模式、文化背景等均非常相似。然而，早年新加坡的房屋政策可谓相当成功，特别是组屋的规划，有效将楼价控制于合理的水平范围，反之香港的楼价却不断创出新高。是次政府宣布的新六招，当中多方面亦见早年新加坡房策的影子，现在来解构一下。

相信大家都不难感受到新六招中政府加大公营及资助房屋供应的「决心」。其中三大范畴亦围绕着公营及资助房屋，包括：（一）改拨九幅私营房屋用地以发展公营房屋、（二）修订资助出售单位的定价政策、（三）将马头围道重建项目改作「港人首次置业」（「首置盘」）先导项目。从第一点可见，此举令公私营住宅供应的比例由原来维持在6:4的水平，或更改成7:3，亦意味着未来数年私人住宅量将会降低。众所周知，新加坡居住于由政府建设的公共组屋的人占整体市场约八成，余下的两成私人市场多由富裕阶层及外国客拥有。有人质疑，减少私楼供应会推高楼价，笔者却认为，如政府继续加大公营及资助房屋供应同时降低门坎，满足大部份有真正自主需要的人士，届时私楼楼价上升的幅度亦会因需求减少而变得有限，因价格始终由供求主导，情况就如新加坡一样。

新加坡政府在制定组屋的售价时，主要考虑人民的负担能力，而不会与私人市场的楼价挂钩。而当地购置组屋的门坎并不严格，基本上一般的打工一族都没有问题，而且政府更提供不同的补贴及利率优惠，更可以动用中央公积金购买组屋，可谓相对轻松。是次香港政府亦修改资助出售房屋的定价机制，参考最新非业主住户家庭每月入息中位数3.95万元，令居屋售价由约为市价7折降至约52折。

面对着现时公屋轮候人数突破27万，一般家庭的轮候时间高达5.1年，另有21万个劏房居民处于水深火热之中，是次香港政府不惜减少出售九幅房屋用地的土地收入，而房协主席邬满海日前亦表示，降低资助房屋定价估计令每个市区单位减少约一百万元收入，可见政府亦有意助香港楼市重回健康发展之轨迹。笔者认为政府除了继续觅地外，必需将用家和炒家彻底分开，并在公营及资助房屋设立完善的限售规则，让投资者认为无利可图，才可以令真正有需要置业的香港市民安居乐业。

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