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【收租攻略】放租如何放得安心? 签租约前后要注意的6大细节

2020.08.13

业主要安心放租,除了避开租霸问题,更重要是清楚放租的基本知识,买楼收租自然更加顺利。究竟签租约后是否需要通知政府部门?管理费、地租、差饷应由哪一方负责?放租物业申请按揭有甚么要注意?如果忽略这些问题,不但随时招致财务损失,甚至引起法律争拗!为了让大家做过精明的业主,经络按揭一次过和大家分享经常被人忽略的6大放租细节。

1. 按揭保险不能放租
现时按揭保险能够为置业人士以高成数按揭上车,800万物业以下可承造高达九成按揭,800至1,000万物业可承造八至九成按揭,最高贷款额720万。但金管局规定只有自住人士才能申请,如果单位属于放租,按揭成数最高只能为五成。不要「偷鸡」欺骗银行私自把单位出租,一旦被银行揭发,业主随时被「call loan」,被追讨按揭成数中间的差额。


2. 杂费开支要分清
物业涉及不少事项,例如管理费、差饷、地租等,虽然没有明文规定由业主或租客负担,但根据惯例一般而言业主负责相关费用。即使租客负责地租或差饷,如果租客欠交,业主亦有责任要先缴交欠款,之后才在双方订立的条款向租客追讨损失,例如在租客缴付的按金中扣除。至于生活开支如电费、水费及煤气费一般由租客支付,相关户口亦由业主名称转为租客名称。


3. 租约写明家俬电器及免租期
业主与租客保持良好的沟通有助厘清权责,现时新盘附送不少名贵电器,业主放租时应把单位内现有的家俬电器详细在租约内写明,并尽量拍照纪录,避免交吉时出现争拗。另外,不少业主为了方便租客搬迁会提供免租期,一般为数日至1星期,有关条文亦应在租约内列明。


4. 业主需要提供租金收据
法例规定当租客交租后,业主需要提供租金收据,列明所收租金款项、业主姓名、地址、交付租金的租期及交租的日期。此举亦让双方有充足证明,以免日后出现金钱争拗,即使在法庭上亦有证据支持。


5. 租约要打厘印
业主租客双方签订租约后,必须在30天内向税务局印花税署加盖印花(俗称打厘印),费用介乎年租的0.25%至1%,一般由业主及租客平均分摊。租约经打厘印后代表具备法定效力,除了有助解决日后租务纠纷,对于业主日后申请按揭,如想把租金计进收入,有打厘印的租约中,租金收入可用七折计算,没打厘印的租约则只能当六折计算在内。


6. 通知差饷物业估价署
业主把物业放租后需要通知差饷物业估价署,在租贷协议订立1个月内,提交表格「CR109」,并透过网上、亲自递交或邮寄至该署。「CR109」可在网上下载或在差估署或民政事务处索取,如果超过1个月仍未提交需要支付$310。


填写CR109需要输入以下数据:

个人资料

个人名义 / 公司名义填写表格

中英文姓名、身份证号码或护照号码

电话号码

通讯地址

住宅资料

住所地址

列明租赁的地方是否包括车位、天台或其他部份

租赁细节

租赁双方身份

租赁协议订立日期

租赁协议种类

租赁期

租金

免租期

差饷、地租、管理费

家具及家庭电器安排及金额

租客资料

姓名

通讯地址


业主放租前只要做好准备,与租客保持良好沟通,业主自然能稳袋收入,租客又能安心使用单位生活。不过,放租物业的按揭成数较为严谨,入息比率亦有不同,如对相关按揭有任何疑问,欢迎随时与我们联络。


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