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放宽「辣招」言之尚早

2018.11.29

自香港楼价有回落的趋势,不少市场人士促请政府「减辣」,包括放宽压力测试、按揭成数及印花税等等的「辣招」。终于,财政司司长陈茂波日前开腔,表示倘楼价持续下行,或会考虑适当放宽逆周期监管措施。

回顾政府的「加辣」进程,按揭成数自2009年起不断收紧,由当年第一轮楼按措施开始,即2,000万元以上物业按揭上限下调至6成,及后不断「加辣」,分别收紧按揭成数、按揭保险计划的楼价上限、供款入息比率,另外还推出额外印花税 (SSD)、买家印花税 (BSD)、新住宅印花税 (AVD)等。除了影响本地置业人士外,更将措施延伸至收入非来自香港及拥有两个按揭物业或以上的买家。直至现时,逆周期措施已推了第八轮,楼价于十年内升幅超过两倍,现在终见回调。

众所周知,现时二手市场呈胶着状态,成交量严重不足,更不时看到新闻报导某屋苑劈价成交个案,个别分析员更预测楼价将下跌三成,令大家人心惶惶。事实上,部份劈价成交只是单一个别例子,相信楼市跌势实有夸大之嫌。笔者认为,由于六成业主已没有按揭在身,而在「辣招」生效下现时大部份业主并非炒家,防守力已今非昔比。加上近日美联储态度「偏鸽」,未来加息进程或有阻力,如过早减辣,容易令楼价再度亢奋,现时最好见机行事。

倘若楼市仍持续下跌,笔者认为政府可逐步放宽现行的按揭措施,但在放宽压力测试还是按揭成数方面则要慎重考虑。如只放宽压力测试但不放宽按揭成数,受惠的是一众有足够首期而收入不算太高的人士;相反,放宽按揭成数但不放宽压力测试,受惠的是首期不足而有足够收入应付加息的一群。在这个情况下,我认为现阶段只放宽按揭成数能够释放更多购买力出来,令市场流转量加快。虽然在楼市下行的情况下,放宽按揭成数或令负资产风险增加,但只要置业者能够通过压力测试,即代表供款能力仍属良好,断供、坏帐、银主盘的情况大大减低,不致影响金融体系的稳定性。

最后,有关印花税的减辣,虽然有报导指自SSD、BSD及新AVD出现后,交投明显减少,有能力的投资客不敢再投资置业,有自住需要的又不能负担高昂的楼价,加上本地业主持货力强,导致置业市场胶着,交投量严重缩水。但以现时来说,现届政府首要目标都是扶助本地首置用家置业,相信除非楼市急跌至失控以至影响整体经济,否则放宽印花税仍然言之尚早。

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