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【收租防伏】点样搵个好租客?教你6招防「租霸」

2020.08.04

买楼收租除了要选择适合的物业,计算好按揭还款等开支,找到依时交租的租客亦非常紧要,业主最怕遇上「租霸」,不但未能获取租金收入,单位更随时变成乱七八糟。要遇上好租客除了要靠运气,以下6大方法更能帮助业主避免遇上「租霸」的恶运!

1. 签约前多沟通了解
业主找租客如像雇主聘请员工一样,签约前应留意对方的家庭、工作背景、衣着及谈吐举止等,例如租住单位的人数及彼此之间的关系,是否多在家用膳及有否饲养宠物等,以了解对方是否正常租客。如果对方不合眼缘毋须勉强,如果双方感觉良好,下一步便可倾谈租金及租务细节,过程可由地产代理协助沟通。

2. 「两按一上」不可少
「两按一上」是指双方签约时,租客要向业主支付两个月租金作为「按金」,及一个月租金作为「上期」,假如每月租金为1.5万,租客便需要支付3万(两按)及1.5万(一上),合共4.5万。在租约完结时,租客能依照租约还原单位,业主便会发发两个月按金,即使对方欠租或「走佬」,业主也有3个月租金保障自己。如果租客以支票形式缴付「两按一上」,要确保正式过数后才交出锁匙,避免租霸开出空头支票再占据单位。

3. 租客提供身份证、粮单、交租纪录
业主与租客正式签约前,为了确保租客身份及有确实收入,通常要求对方提供身份证及粮单。业主亦可要求租客提供银行结单,显示出过往交租纪录,确保对方是良好租客。如果仍然担心租客有欠债,可以要求对方提供信贷报告,信贷纪录内有租客的评分、还款纪录以及是否有官司在身等,信贷纪录由A(最好)至J(最差),G至H为欠佳,I至J级为濒临破产阶段,如果租客属于此等评级,代表对方信贷纪录极度欠佳,业主宜再三思应否出租予对方。

4. 签租约要打厘印
过往有个别业主贪方便没有为租约打厘印,但如果出现租霸,业主需要控告租客,法庭不会受理没有厘印的租约。所以保障双方权益,必须在租约上打厘印。打厘印费用一般由业主及租分摊,收费由年租或平均年租的0.25%至1%不等。假设租约为2020年1月1日至2021年1月1日,月租为2万元,印花税为该年租金的0.5%,印花税便是$1,200。业主可透过税务局的租约印花税计算器计出实际的打厘印费用支出。

5. 查阅「租霸」黑名单
由于部份「租霸」已经恶名昭彰,经常被入禀追讨租金,所以不少业主会已经有自家的黑名单,让会员自行查阅,业主可付费入会查核相关数据。

6. 买入出租物业保险
市场上有保险公司为业主提供出租物业的保险,能够保障业主追讨租金及取回物业时的法律以及损毁财物的修复费用,其中一只保障范围包括能提供高达10万或6个月的租金保障(以较低者为准)及高达10万的法律费用。不过大家要注意有关保险要求有关租务年期至少达1年以上、租约必须有打厘印、以及最少要收取两个月的按金,保险公司才会承保,建议业主签约时参考相关条件。

虽然租霸个案难免令业主胆战心惊,但市场上大部份租客是正正常常依时交租,只要业主与租客保持良好关系,物业收租仍能带来财富增值。想打算买入物业作出租用途,但未知按揭成数如何计算?欢迎随时与按揭专员联络,以便进一步了解更多按揭要求。


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