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新手按揭

【鬼王都换楼】换楼心法及至悭税攻略

2019.12.12

「鬼王」潘绍聪主持灵异节目深受欢迎,原来置业亦投资有道,近日传媒报道潘于2016年以2,468万港元买入太子百汇轩顶层B室特色户,上月以3,200万沽出,早前再度入市,以3,606万买入启德龙誉连花园平台单位。「鬼王」换楼快狠准,大家换楼如何同样换得精明,按揭成数如何做得最尽?


1. 懂得断舍离

换楼涉及多项原因,例如随着家庭成员增加,需要更大空间,由300平方呎变成500平方呎,或者希望搬往心仪校网的区域,或睇好其他地段等升值考虑因素,例如潘绍聪向传媒表示由于睇中启德地段,故决定买入龙誉单位,便属于升值因素。打算换楼人士已住在原有物业一段时间,换楼时难免有所不舍,但要记得换楼是为了更好的居住环境,要懂得断舍离才能踏出第一步。



2. 小心SSD

由于潘绍聪本身持有的太子百汇轩在2016年买入,持货3年(36个月)后才沽出,便成功避开额外印花税(SSD)。额外印花税是指当卖方取得物业后,如果在6个月内沽出物业,需要缴交成交价的20%税率,如果在6个月至12个月沽出,需要缴交成交价的15%税率,如果12至36个月内沽出,要缴交成交价的10%税率。以3,200万物业计算,假设以6个月内沽出,额外印花税高达640万,6至12个月高达480万,12至36个月为320万,税额已高达足以买多一层物业。所以换楼之前要查清楚何时买入物业,避免导致换楼开支大增。


3. 要考虑「先买后卖」还是「先卖后买」

换楼另一个考虑是应该「先买后卖」还是「先卖后买」,如果决定「先买后卖」,好处是能确保有单位可以居住,但要小心市况下调,希望沽出原有物业未必有人问津,新买物业的按揭成数要扣减一成。而且根据现时印花税制度,购买第二个物业,需要缴付较高税阶的15%印花税,如果能够在12个月内沽出原有单位,才能符合较低税阶的第二标准税率条件,向税局申请发还已多缴的印花税。「先卖后买」虽然有机会要中途租楼自住,但相对「先买后卖」资金较为充裕,按揭成数不会下调之余,亦毋须担心高昂印花税的问题,换楼较为安全。

 

换楼是每个家庭人生大事,如果对换楼按揭流程有任何疑问,可随时致电按揭热线(852) 319-66666或透过WhatsApp按揭专家联络。

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