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按揭难题三宝 楼龄篇

2019.10.18

最近一套十分火红,以灵异故事为题材的电视剧集正式曲终人散,不过现实中的按揭问题仍然与我们息息相关。继上篇分享了凶宅的按揭须知,今篇就转谈另一按揭难题-「高楼龄」。究竟楼龄达多少年才为之「高」呢?银行如何审视楼龄高的按揭申请?

 

香港自开埠以来由小渔村逐渐发展成现今举足轻重的亚洲国际都会,香港人的居住环境由50年初环境恶劣的寮屋慢慢演变成高楼大厦,现时仍有不少楼宇的历史超过50年,特别是唐楼、洋楼等不少都已经或等待清拆重建,一些投资者就是看准此类物业有可能很快被收购而入市,但当中如要承造按揭就务必要小心。

 

有意购入楼龄高的单位,要知道银行多以「70减」或「75减」计算贷款年期,意思是以70或75减去楼龄或人龄,最多批出30年贷款年期,并以较少者为准。简单举例,假设陈先生现时30岁,打算购买楼龄55年的物业,银行以「75减」计算按揭年期,陈先生即使年轻,最多亦只能承造20年按揭(75减55)。而假设陈先生已年届60岁,「75减」银行本应只批出15年按揭年期,但若陈先生的儿子同时成为担保人,不少银行能以较年轻的一人计算按揭年期,批出较长的按揭,惟担保人的每月入息仍必须高于每月供款

 

以上情况只应用于大厦式物业,如屋苑、单栋楼、唐楼、洋楼等,银行对村屋的按揭年期限制会再严谨一点,多数只以「55减」计算最高按揭年期。因此,如业主购买楼龄比较高的物业时要小心,若借贷年期缩短将影响每月入息要求及每月供款额。

 

对于白居二及绿表买家购买二手未补地价的居屋,银行可批出的按揭年期亦有不同。一般来说,居屋的担保年期为30年,并以首次发售日计算。如楼龄未足19年,银行可批出25年及9成按揭,更毋须通过压力测试和提供入息文件。但楼龄超过19年,银行将扣减按揭年期或按揭成数,并不能两全其美。相反,即使购入未够19年楼龄的买家已年届70岁,银行在居屋有政府作担保人的前题下,仍能借足9成及25年按揭。

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延伸阅读:

按揭难题三宝 凶宅篇

二手市场「价跌量升」缔造楼市转机



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