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按揭难题三宝 劏房篇

2019.10.25

终于来到按揭难题最终章,除了凶宅及楼龄高外,承造劏房按揭亦是令不少置业初哥触礁的陷阱之一。在电视剧入面,林老板将单位劏开一间间小房间,再租给形形色色的人,这样的设计是否合法呢?

 

首先我们要先了解「劏房」的定义,根据屋宇署资料,「劏房」意思是「分间楼宇单位」,即指一个单位被分间成两个或以上的独立单位。最重要的是,「劏房」的每个单位没有独立的业权。此外,「劏房」亦易与「分契楼」混淆,「分契楼」除了涉及单位间隔上的分割,更牵涉单位业权上的分割,分契手续需由测量师入则,再交给律师处理及于土地注册处登记,一经办妥,各单位便拥有独立的业权,可以有效文件为依据自由买卖或出租,所以「分契楼」要承造按揭相对较容易。

 

而一般银行对「劏房楼」的按揭申请偏向保守,并不是每间银行都接受劏房楼按揭。如有业主打算将整个单位连租约出售予买家,买家要留意单位有否违反屋宇署的要求,例如过度改装变成「僭建」,亦要留意有关建筑、消防法例,阻塞走火信道、排水及通风系统受影响等都有可能影响其按揭申请。为保障利益,有需要时买家可查看批准图则及实地视察,甚至可考虑聘请认可人士证明单位没有违规工程,避免日后惹上法律责任,及申请按揭时大失预算。

 

现时仍有小部份银行愿意承按劏房楼盘,但由于劏房多位处于旧唐楼内,甚至部份位于工厦内,要注意承造按揭的单位必须为住宅用途的楼宇而非工业楼宇。另外,银行为保障自身利益,对劏房的审查较为严格,很大机会委派估价行视察单位及验楼,因此连租约的单位需注意安排。

 

如劏房单位是连租约放售,银行不会视作自住,按揭成数最多只有五成。而由于劏房风险及楼龄普遍较高,按揭息率未必能做到最优惠,比普遍的按揭息率或增加半厘以上。按揭年期亦有可能缩短,假设楼龄已达到60年,银行或只会批出15至20年按揭,买家宜预留更多的资金作首期。

 

买卖劏房程序及业权复杂,置业初哥要小心跌入置业陷阱,购买此类物业前宜咨询律师意见,了解单位业权是否完整,以免影响日后转售。

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延伸阅读:

按揭难题三宝 楼龄篇

按揭难题三宝 凶宅篇



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