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按揭放宽全面睇(二)

2019.11.08

上一篇向大家讲解在最新的施政报告中,放宽按揭保险计划的楼价上限后,首置客考虑置业时需要注意的事项,当中包括要符合「首置客」的定义、首期减少但入息要求相应提高、以及保险费增加,今篇会继续向各位讲解另外一些注意的事项:


4. 不适用于购买「即供」楼花物业

在新措施下,按揭保险放宽楼价范围只适用于已落成住宅物业,所以现楼没问题,而购买楼花则要视乎选择「即供」还是「建筑期付款」。一般情况下,楼盘于发出入住许可证及满意纸后,买家申请按揭时所签的是现楼按揭契,便合乎已落成物业的定义。因此,若买家选择「建筑期付款」(待楼宇建成,业主收楼后才开始供款)便有机会受惠。相反,「即供楼花」(购入楼花后,立即开始供款)则不适用于新措施。此外,建筑期付款对买家(尤其是租屋或换楼人士)的资金运用上有更大灵活性,料未来1,000万元以下的楼花盘,首置客采用建筑期付款的比例或会上升。但是,此方式影响发展商的现金流,因此楼价折扣率较低,而且买家须承受入伙时如楼价下滑出现估价不足的风险。假设一个800万元楼价单位,新措施下按揭成数为九成,即借720万元。但当物业落成时,估价下跌一成至720万元,九成按揭只可借648万元,准买家要另行支付72万元差价。建议买家入市前好好考虑及评估自己的负担能力、楼市状况以及未来经济环境等因素。


5. 免压力测试但审批需时

新措施指出即使首置客未能通过压力测试,只要符合供款与入息比率50%以及缴交额外保费便有机会上车。不过措施至今实施约三个星期,暂未接获在未能通过压力测试情况下,仍能批出新按揭的个案。由于新措施颁布后银行需要更多时间消化,加上申请除了经由银行审批外,按揭保险公司亦要作出批核,意味审批时间将会延长。另外亦有消息指未能通过压力测试的买家,按揭保险公司亦要额外增加10%保费。所以在安全情况下建议买家最好能通过压力测试,以减少额外保费,节省开支。


6. 可转按但规范多

过去不少置业人士于罚息期过后便考虑转按,以获取现金回赠之余,楼价上升后更有机会套现再置业。但运用新按保措施的杠杆转按要面对多重规范,当中包括不能套现、缴交新保费,以及最高只能承造八成按揭。而且保费动辄十多万,业主要考虑是否需要。


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延伸阅读:

按揭放宽全面睇(一)

按揭难题三宝 劏房篇



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