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【甩保法門】按揭保險退保原因、退保要求、申請方法、支付差額

2021.01.28

按揭保险能够帮助置业人士申请高成数按揭,按揭成数高达七成至九成,不过同时要接受一定限制及成本,所以不少业主在供楼两年后便会退保(俗称「甩保」)。想知道退保要注意甚么细节?经络按揭一次过为大家拆解。

1. 为甚么要退保?
节省保费:置业人士如要申请按揭保险,需要支付按保费用,如果选择一次付清,按保费用由1.15%至5.04%不等,视乎按揭成数及最长还款年期而定。但如果在首年退保,会获退回40%,次年退回25%,3年内退回15%。因此不少供楼人士希望在财务状况下退保节省保费。由于通常银行的按揭计划会要求有两年罚息期,因此大部份业主选择第3年才退保。


把物业出租:当初置业人士申请按揭保险,按保公司写明物业只能自住。按保公司会透过多种方法了解单位是否出租,一旦发现违规便会罚款,因此把物业出租便要放租便要「甩保」。

1. 申请退保,按证公司有甚么要求?
2. 单位楼龄为30年以下

3. 九成按揭或以下
4. 申请人还款纪录良好
5. 物业为自住用途



2. 退保后最高可做几高按揭成数?
业主把按揭保险退保后,究竟最高能做到几多按揭成数,视乎把物业作自住还是作出租用途。如果属于自住物业,最高按揭成数为六成,如果希望把物业放租,最高按揭成数为五成。


3. 退保可以点样做?
退休可以在原有或其他银行进行,转往其他银行能够享有现金回赠,详情可向按揭专员了解。


4. 退保转按是否需要支付差额?
究竟物业退保后是否需要支付差额,其实要留意楼价升幅、按揭成数及尚欠本金。假设1个原有600万的物业,两年后尚欠本金为$4,000,000,物业升值至700万,申请六成获取按揭贷款额420万,便能足够偿还原有按揭还款。


例子1:假设楼价升幅能抵销原有按揭尚欠本金

3年前楼价

$6,000,000

借贷额

七成

贷款额

$4,200,000

按揭尚欠本金

$4,000,000

3年后楼价

$7,000,000

新造按揭成数

六成

新造贷款额

$4,200,000

业主填补差额(新贷款额-尚欠本金)

$0

 

不过如果楼价升幅不似预期,未能抵销尚欠本金,业主便有机会需要支付差额。以下例子反映两种情况:

例子2:假设楼价上升未够抵销尚欠本金
假设一个800万的物业本身为九成按揭,两年多后按揭尚欠本金为700万,如果业主打算把物业放租,最高按揭成数为五成,物业升值至两年后的950万,但因出租物业最高只能借五成按揭,银行最高借出475万,业主需要支付差额225万。

3年前楼价

$8,000,000

借贷额

九成

贷款额

$7,200,000

按揭尚欠本金

$7,000,000

3年后楼价

$9,500,000

新造按揭成数

五成

新造贷款额

$4,750,000

业主填补差额(新贷款额-尚欠本金)

$4,750,000-$7,000,000=-$2,250,000

 

例子3:假设楼价持平
以同样例子计算,如果楼价持平及打算把物业放租,按揭成数为五成,但楼价没有上升,银行最高只能借出400万,业主需要填补差额3百万(贷款额-尚欠本金)。 

3年前楼价

$8,000,000

借贷额

九成

贷款额

$7,200,000

按揭尚欠本金

$7,000,000

3年后楼价

$8,000,000

新造按揭成数

五成

新造贷款额

$4,000,000

业主填补差额(新贷款额-尚欠本金)

$4,000,000-$7,000,000=-$3,000,000

 

由此可见,究竟业主是否需要准备更多资金,受多方面因素影响,物业的价值及按揭成数变化均会影响最终差额。因此决定退保前,不妨先与经络按揭联络,由按揭专员帮忙计计数。


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