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按揭「担保人」的注意事项

2018.08.01

近年楼价大幅上升,如要通过金管局的现有按揭规定,入息要求水平亦明显上升,例如购入楼价800万的单位,承造6成按揭,以供款30年及利率2.15%计算,除了首期要有320万之外,月入也要达到接近$44,000。

以往夫妻买楼,多数会以「联名」方式置业,使大家都拥有新居的一半业权,但基于政府重重的「辣招」底下,若「联名」的其中一方将来再置业,除了按揭成数及供款入息比率将再下降一成外,还要缴付楼价15%的从价印花税。因此,现在很多人都会以加「担保人」方式,将「借款人」及「担保人」入息共同计算,以通过压力测试,未来再买楼时只需剔除「担保人」的身份,便可继续以「首置」的方式置业。

根据现行的按揭指引,若按揭申请人在申请按揭时没有就其他按揭物业作出借贷或担保,供款与入息比率上限为50%,而压力测试基准(假设利率上升3%),供款不可逾月入60%。假若已为物业作担保,相关供款与入息比率及压力测试标准将下调一成,即40%及50%。

要剔除「担保人」并不复杂,最常用的方法是透过「转按」移除担保人身份。若楼价升幅可观,借款人经济条件亦有改善,可向银行申请「转按」,提供新的入息证明以通过压测。「转按」除了可移除担保人外,还可调整其按揭计划,如减少按揭成数、更改按揭年期等,而「转按」亦可享有银行提供丰厚的现金回赠,足以抵销律师费及其他开支。如想将原本担保人变回「自由之身」,但借款人收入未足以独力通过压测,另一个折衷方法是找另一位有相近收入,但没有按揭在身的亲友作为新担保人。

不过,要注意担保人亦要承受一定程度的风险,皆因在法律之下,担保人所承担的责任与借款人相同。当借款人未能供款时,担保人便须履行还款的责任,甚至借款人在同一银行进行其他借贷,如卡数、私人贷款、透支额等,担保人亦有可能自动作了担保。另一方面,由于已有担保在身,若担保人打算置业时申请按揭,须通过较高标准的供款与入息比率及压力测试。最后一点,担保人难以单方面取消自身的担保资格,须由借款人向银行提出。因此笔者呼吁各位,为他人的物业按揭作担保前需要三思。


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