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新手按揭

【按揭101】拆解按揭的4大误解

2019.11.29

不少人士置业时对按揭采取较保守态度,觉得借贷如洪水猛兽,可以的话应尽量不做按揭,就算承造贷款后也应尽快还清。不过作为一个精明的置业人士,其实应该借助按揭的借贷能力,增加个人现金流而致富,以下将解答坊间对按揭的4大误解。

 

误解(一):尽量唔好用按揭?

债务可分为两种,第一种是良性债务,为借贷人带来长远收入,按揭为其一,由于物业具有升值作用,不像衣服手袋只会随着岁月增长而折旧,透过按揭能够增加本身的借贷能力再置业创富。第二种是恶性的债务,为借贷人财务带来损失,愈借愈穷,例如购物及享乐的借贷。

 

有人认为按揭利息开支不化算,但基于现时低息环境,以现时实际按息2.5%计算,市面上大量收息产品高于按息,只要懂得赚取息差便毋须担心,亦可以善用「按揭储蓄挂钩户口」(Mortgage link)对冲按揭利息开支,所以不应对按揭采取负面态度。

 

误解(二):按揭供款年期愈短愈好?

不少人认为承造按揭年期愈短愈好,节省利息开支,但会影响个人现金流,每月供款未必能负担得起。以一间600万物业承造6成按揭及实际按息为2.5%的个案为例,如果按揭年期为10年,每月供款高达33,937元,但20年期的供款只需 19,076元,两者相距达1.4万,供楼人士的供楼压力会大增。

 

另外,置业人士也要考虑供款与入息比例及压力测试的问题,10年期的供款与入息比率要求月入高达67,874元,压力测试要高达月入65,115元,但20年期的供款入息比率及压力测试的月入要求只需38,153元及41,273元。申请人应根据自身的收入及生活开支等情况,而考虑能否用较短按揭年期。

 

不同供款年期比较(假设600万物业,6成按揭,实际按息2.5%)

供款年期

10年

15年

20年

利息开支

$472,459

$720,794

$978,361

每月供款

$33,937

$24,004

$19,076

供款与入息比率要求

$67,874

$48,008

$38,153

压力测试要求

$65,115

$49,025

$41,273


 

误解(三):本身按揭计划低息低不应转按?

不少本身有按揭在身的人士会基于本身按揭计划较低息,认为转按无着数。其实每个按揭个案情况不同,不能一概而论。首先要把现金回赠考虑在计算之中,虽然现时最高现金回赠已降至1.6%,但每次转按仍有数万元入袋,根据罚息期一般只有两、三年,转按「密食当三番」后仍有机会赚尽优惠。而且转按不应只考虑利率,还要考虑资金调配因素,转按后透过物业升值套现的资金,能够作投资或其他周转用途,例如买入海外物业或帮助子女升学,所以应先评估才下决定。

 

误解(四):「按保」=「二按」?

如果贷款成数高于六成,可以申请按揭保险计划增加按揭成数,今年政府推出新按揭保险计划大幅增加首置人士的借贷能力,导致近月相关查询急增。不过不少人士混淆「按保」与「二按」的分别,且误会首六成按揭由银行借出,余下六成至九成的贷款由按揭保险公司借出。其实实际上是由银行支付整笔贷款,但由按保公司提供六成至九成按揭贷款风险的保障,按保费用已在香港按揭证券公司的网页中详细列明,收费较便宜。「二按」则是指在第一按揭以外,由其他贷款公司提供的按揭,利息可高达十几二十厘,置业前必须懂得分辨清楚。

各位如有任何问题,可与经络按揭的专家查询,或可参考其他个案文章


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