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【我要做业主】买楼收租是否化算?小心4大按揭易中伏位!

2020.08.21

买楼收租是其中一种置富途径,业主不但透过租金收入获取稳定回报,如果买入单位的价格相宜,长远更能受惠楼价升值。不过出租物业的按揭门坎会较自用为高,申请前必须注意4大按揭易中伏位,否则随时要抬钱上会,大失预算。经络按揭转介今次教大家做个精明的收租达人,防止误中按揭地雷。

伏位1:计错按揭成数
大家物色单位出租时,记得留意楼价对按揭成数的影响,现时金管局按揭成数规定,楼价1,000万以下的物业,申请按揭时如把单位申报为「自用」,一般按揭成数可高达六成(最高贷款额为500万),但如果选择为「出租」,一律最多只可借五成;如果楼价为1,000万以上,无论报自住或报出租都最多可借五成。

伏位2:错估租金收入的借贷力
申请按揭时除要预备足够首期,最重要是计算好供款与入息比率(DTI)及压力测试。现时如果单位有租客,银行可以将租金打7折计作为收入,增加通过压测的机会, 但如果单位买入时没有租客,则只能以「拟租金收入」(或称「预计租金收入」)计算,由银行会根据估价作基准,再打6折作计算,有机会比市值租金为低。假设市值租金为2.1万,如银行预估租金只有2万,那么入息便只有1.2万($20,000 x 60%)。

伏位3:借高成数按揭不能放租
根据按揭保险公司的规定,申请高成数按揭必须要以「自住」为目的,自住的人最少为一位抵押人、借款人或担保人,直至完全清还按揭保险。若果业主用来「出租」,一旦被按揭保险公司揭发,有可能实时被「call loan」(要求借款人提早偿还贷款),银行亦有可能削减成数及增加利息,所以切勿轻试。若果业主没有申请按揭保险计划,并想将住宅出租,亦都要事先通知银行,并且取得对方的同意才可出租。

伏位4:第2间物业出租按揭更严
现时不少业主买入第1层楼作为自住之用,第2层楼则作为投资收租。但要注意本身第1层物业仍未供满,再买入第2层物业作收租用途时,任何楼价的单位最高按揭成数仅能做到40%,比第1层物业收租更为严格。因此买入第2间物业收租前,必须更加仔细计算自己的借贷能力。

自用单位vs连租约单位vs交吉出租单位 vs买入第2层单位出租

 

自用单位

连租约单位

交吉出租单位

买入第2层单位出租

最高按揭成数(1,000万以下)

60% (贷款额不得超过 500 万港元)

50%

50%

40%

最高按揭成数(1,000万以上)

50%

50%

50%

40%

供款与入息比率

50%

40%

40%

40%

压力测试

60%

50%

50%

50%

收入来源

入息

租金收入的70% +入息(如有)

拟租金收入的60%+入息(如有)

连租约:租金收入的70% +入息(如有)

交吉单位:拟租金收入的60%+入息(如有)

 

只要及早进行财务部署,留意以上3大按揭易中伏位,并仔细检视自己的财务状况,便能走出第1步做个成功的收租达人!大家如对按揭有任何疑难,可随时与按揭专业人士联络,提供物业及个人资料进行初步的咨询。


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经络按揭转介20周年呈献:《我要做业主》

一连8集电视节目《我要做业主》会由一众星级艺人和大家分享他们的上车奋斗史,节目更会邀请经络按揭转介首席副总裁曹德明等多位专家,分享置业的注意事项,大家记得留意收睇啦!

播出日期:7月26日开始(逢星期日)

播出时间:22:30-23:00 翡翠台



按揭借贷力

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