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慳稅攻略-比投資住宅更好的選擇

2018.05.11

上回講到有城中知名藝人以「直系親屬轉讓」的方式慳稅,成功節省數百萬元的稅項,相等於一個上車盤的價值。其實除了使用這個方法,仍有其他投資方法輕鬆避開政府的「辣招」,就是投資車位和商廈了。

在樓市持續暢旺的情況下,所有物業的價值都水漲船高,包括一些非住宅物業如車位及工商舖等。近期不乏一些車位破頂成交的新聞,如沙田一屋苑的雙號車位以125萬元破頂承接,比舊紀錄高出接近兩成。而根據土地註冊署資料顯示,四月整體工商舖買賣註冊量共錄得943宗,按月升23.1%,為2013年3月後次高水平。投資車位及商廈,按揭成數雖然較住宅市場為低,但是沒有政府「辣招」的阻撓,成為不少已置業人士的另類投資良法。

購買車位或工商物業,不論物業的價值,最多只能承造四成按揭,如申請人當刻有就其他按揭物業作出借貸或擔保,按揭成數更要下調一成。相比起住宅物業,置業者或需要預備更充足的首期。不過,對於已有物業在手的人士來說,無論再投資多少個車位或工商物業單位,均可豁免繳交15%的從價印花稅,只須依照第一標準稅率繳交從價印花稅(AVD)。另一個好處是,投資車位或工商物業不受時間所限,即使三年內出售物業,亦不需要繳付額外印花稅(SSD),因此相比於投資住宅物業,投資車位或工商物業更見彈性,最近就有一位業主持有長沙灣屋苑的一個車位逾半年後售出,帳面速賺約43.8萬元。另外,境外人士、本地及海外註冊公司購買車位或工商物業亦不需繳付15%的買家印花稅(BSD),大大節省置業開支。

如要投資車位或工商物業,有數點需要注意:一、既然屬於投資,必須要考慮其回報及升值潛力,包括該區質素、供應及需求的比例、將來發展潛力等;二、按揭利率與住宅物業有所分別,車位一般只能承造P按(即2.15厘),供款年期最長只有15年,而工商物業的按揭利率很視乎物業質素,實際息率約介乎2.15%至2.8%之間,供款年期最長可達到30年,但要注意某些工廈樓齡較舊亦會影響其供款年期;三、注意大廈公契限制,某些車位設有限制,只可以售予或租予該大廈業主,變相需求變得狹窄,而工商物業則要小心有否違規改變土地用途、違反消防條例等;四、轉手及估價問題,車位或工商物業買賣的流動性始終不及住宅,要考慮承接力的問題,另外由於流通率較低,而且質素可能較參差,估價不足的問題時有發生,投資者應多加留意。

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