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按揭专栏

弱方保證成加息步伐的催化劑

2018.05.25

自美國聯儲局於三月份推行第六次加息,港同業拆息及港匯再次受到牽連,金管局於四月份已連環出手兌現「弱方兌換保證」,以確保港元及美元兌換率保持於7.75至7.85區間內。惟港匯平穩一段時間後,再受新股效應完結的影響,資金再度釋放於市場上,銀行一個月同業拆息回落至一厘以下水平,引發港匯再次脫離弱方保證邊緣。金管局再次出招,暫累計已共19次買港元、沽美元,共承接703.54億港元沽盤,令銀行體系結餘降至約1094.63億港元。

事實上,自美聯儲重啟加息周期以來,香港金融體系內的資金仍然相當充裕,銀行不為所動,令香港與美國的利率差越拉越闊,成走資的最大誘因。不過,筆者認為市場不用為此過份恐慌,現時港匯轉弱引致資金流走,金管區出手捍衛聯匯,資金流動趨緊,拆息隨之上升,此乃一個互相制衡的正常現象,亦是銀行及金管局為推進利率正常化之樂見。

現時銀行體系結餘已逐步減少至接近1,000億港元水平,銀行為平衡港元及美元之間的息差拉闊,使兩者之間的匯率達至更健康正常化的水平,預計銀行體系結餘減少成為加息的最大誘因,相信下半年加息的機會極大。事實上,香港已處於低息環境多年,加息變相令銀行的借貸利潤增加,亦能間接令樓市更健康發展。

鑑於金管局要求按揭申請人須通過三厘的壓測,業主防守能力強,加上即使香港步入加息周期,預料加息幅度亦相當溫和,相信對大部份業主的影響有限。以現時的一個月同業拆息計算,使用H按人士須以封頂位2.15%供款,如加息25點子,供30年計算,每100萬元的供款只增加$127。

 

 

實際利率

2.15%

實際利率

2.4%

實際利率

2.65%

貨款額

100

供款年期

30

每月供款

$3,772

$3,899

(+$127 / 3.4%)

$4,030

(+258 / 6.8%)

全期利息

$357,796

$403,789

(+45,993 / 12.9%)

$450,670

(+92,874 / 26%)

延伸閱讀:

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慳稅攻略-辣招下的灰色地帶 

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