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市場上低於市價的特殊成交 (上)

2018.01.25
踏入2018年,一直處於上昇軌道的樓市升勢更為強勁,伴隨着股市破頂,樓市亦不斷創新高,令不少想置業的人士只好把目光由傳統物業轉移至一些比市價較低的特殊物業,例如是「缺契」及「半契」物業。相信不少人並未有接觸過相關名詞,因此類型的物業只屬市場上極少量的成交。如果想購買「缺契」及「半契」物業或意外遇上此類物業時,又應如何處理?這集就讓筆者先講解「缺契」物業轉手時會遇到的問題。

所謂的「缺契」即未能向買家提供整分樓契或部分樓契中較重要的文件,如轉名契(Assignment)、授權書(Power of Attorney)或買賣合約(Sales and Purchase Agreement)等。最常見的原因一般分為兩大類:一是業主自己遺失;二是代辦買賣手續的律師樓在處理樓契的過程中遺失。

購買樓契不齊全的物業,必須注意數點,其中最重要為按揭部分,因銀行批出按揭貸款時需要樓契作抵押,若買家未能提供樓契,銀行不會批出按揭申請,即使遺失後透過宣誓取回副本,仍難通過所有銀行申請,部分銀行或會拒批按揭或影響按揭成數,更不能申請按揭保險,批核結果要視乎業主的個人及物業狀況而定。其次是買家除了難以找銀行承造按揭外,轉手亦不容易,一般買家未必願意承接。最後還要留意,新買家需面對額外手續費及隱藏債務風險,或需繳清物業所涉及的款項,才正式擁有物業的業權。

若不想買到「缺契」物業,最穩妥的辦法是買家在簽約前,應先向地產代理查詢有關資料,或委託律師確定物業契約是否完整。如果買家真的做足萬全措施後,仍不慎買到「缺契」物業,亦有辦法可以解決,現時大多數有兩種做法,一是取消交易,即坊間俗稱的「踢契」,因為是原業主所提交的文件出現問題,即原業主過失,買家可以用此點向原業主作出追討賠償;買家若心儀該物業,可以用方法二,請原業主到律師樓宣誓並補回缺失的部分。由於一般重要的物業買賣文件,都會在土地註冊處存檔,所以若原業主遺失了樓契,可以先到律師樓宣誓,說明遺失的過程。例如水浸時損,然後向土地註冊官,申請取回那些重要文件的核實範本,法律效力等同正本。惟遺失原因要相當清晰及可信性高,否則不會受理,亦會嚴格審核是否有人發假誓。但要注意一點,不是所有銀行都願意為「缺契」物業承造按揭,為了提高成功率,建議選用名氣較佳或聲譽好的律師樓,以提高所補回文件的可信性,及在正式簽買賣合約前,聯絡按揭轉介作初步按揭評估。
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