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【个案比较】买楼?租楼?实例分析买楼vs租楼成本

2020.10.20

任职银行的陈先生月入4.5万,现时租住荃湾中心单位,近日获业主通知需要搬离单位,陈先生正挣扎究竟应该上车置业还是继续租楼。买楼及租楼各涉及甚么开支?在低息环境下置业在按揭上是否有好处?经络按揭转介一次过为大家计计数。

选择1:直接买楼
陈先生现时居于荃湾中心高层单位,面向舒适山景,如果决定置业,亦打算买入同屋苑内的高层单位,继续享受优美环境。现时荃湾中心汉阳楼高层两房单位楼价约为490万。陈先生其实本身有积蓄,但希望申请九成按揭,让更多资金留在身,陈先生需要考虑以下事项:


1. 压力测试:压力测试是金管局现行规定,当利率上升3厘时,每月供款不得多于每月收入60%。现时部份银行仍会对首置人士进行压力测试,现时一般按揭封顶息率2.5%计算,其压力测试要求为$41,732,个案中的陈先生符合供楼资格。

2. 按揭开支:根据现时一般按揭计划H+1.5%、实际封顶息率2.5%及还款期30年计算,如以封顶息率计算,每月供款约为$17,425,在低息环境下,使用H按供款会获得较大优惠,实际按息低至1.93%,每月供款低至$16,146。按揭保险费根据贷款额及还款年期出现不同百分比,根据个案,保费开支约为$220,500,但会享有折扣优惠。

3. 置业开支:置业开支涉及地产代理佣金(1%)、律师费(约为$10,000以下)及印花税,由于陈先生为首次置业人士,印花税根据较便宜的从价印花税税率计算,楼价介乎$4,428,570至$6,000,000的单位,税率约为3%,陈先生个案需缴付$147,000,加上装修开支约30万,总额外开支约为50多万。

4. 按揭类型:如果按揭计划设有按揭储蓄挂钩户口(Mortgage-link),陈先生可把多余资金放入高息户口,享受与按揭供款一样的利率。

按揭开支(以实际按息1.93%计算):

楼价

$4,900,000

按揭成数

九成

首期

$490,000

贷款额

$4,410,000

全期利息

$1,402,661

每月供款

$16,146

按揭保险费用

$220,500

*以上数据只供参考

置业开支:

地产代理佣金

$49,000

印花税

$147,000

律师费

$10,000

装修及购买家具开支

$300,000

 

选择2:租楼
如果陈先生决定找寻同一屋苑内租盘,同一呎数单位月租约为$11,500。租楼成本方面涉及地产代理佣金及厘印费,地产代理佣金一般为半个月租金,即$5,750,厘印费通常由业主及租客平均分担,假设租约由1/12/2020至1/12/2021年,应缴印花税为$690,租客支付$345。


另外,根据租务惯例,租客一般需要支付两个月租金作为按金,以及一个月租金交予业主。根据个案,租客需要预备$23,000两个月按金及$11,500作为1个月上期,合共$34,500。

租楼涉及开支:

租金

$11,500

地产代理佣金

$5,750

厘印费(业主租客各自承担一半)

$345

两个月按金(会发还)

$23,000

一个月上期(会发还)

$11,500

 

置业及租楼各有好处,大家可根据自己财务状况,选择最适合自己的住屋方案。如对申请按揭有任何疑问,可随时致电319-66688与经络按揭联络,提供财务状况及物业数据,由按揭专员推介最适合自己的按揭方案。


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