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【实例分析】新盘「呼吸Plan」停止呼吸 4招自救术必学

2020.05.11

近年发展商开售新盘会推出的「呼吸Plan」吸引买家,由于计划豁免压力测试及以短期低息招徕,上车人士入场容易,但经过蜜月期后,当年使用「呼吸Plan」的业主未必能经过压测转按,最终要捱高息供款。其实要解决「呼吸Plan」带来的危机,可使用转按、定息按揭、卖楼及出租物业4大方法自救。

假设3年前置业人士月薪为7万元,买入1,000万物业,已支付两成首期,由于未能符合压力测试要求,故使用发展商提供的「呼吸Plan」,5年期内还息不还本,现已供满3年,第4年开始按息增至5%。现时借款人月入无变,打算借8成按揭,贷款额为800万,还款期30年。在此情况下,使用以下4大方法会出现不同考虑情况:

方法(一):转按

由「呼吸Plan」转按至其他银行是现行最悭息方法,个案如以实际利率2.5%及30年还款期计算,每月还款额为31,609元,较「呼吸Plan」便宜11,336元,转按后全期利息为3,379,481元,比「呼吸Plan」便宜多达4,080,981元。虽然转按后利息比「呼吸Plan」便宜一大截,但大家要注意压力测试考验,个案中压测门坎需要达月薪75,705元,对于个案中月薪70,000元的人士未能符合资格。

 「呼吸Plan」转按
实际按息5%2.5%
每月还款额$42,945$31,609
利息开支(30年)$7,460,462$3,379,481
月薪要求/$ 63,219
压力测试月薪要求/$75,705

*以上例子只供参考

 

方法(二):定息按揭计划

如果未能符合压测资格转按,由按揭证券有限公司推出的定息计划可以是另一选择。定息计划分为10、15及20年,年利率分别为2.55%,2.65%及2.75%,其后借款人可继续根据采用定息或浮息按揭供款,浮息按揭息率为P-2.35%,每宗私人住宅上限为1,000元。定息按揭卖点是豁免压力测试,申请人只要在入息符合供款与入息比率便能符合资格。

根据个案,如果选用20年的定息计划,供款与入息比率要求为65,319元,由于毋须压力测试考验,个案中的借款人符合申请资格。虽然比转按方法增加利息开支,但仍比「呼吸Plan」便宜一大截。

 

 「呼吸Plan」转按20年定息计划
实际按息5%2.5%2.75%
每月还款额$42,945$31,609$32,659
利息开支(30年)$7,460,462$3,379,481$3,757,346
月薪要求/$63,219$65,319
压力测试月薪要求/$75,705/

*以上例子只供参考

不过选择计划的人士要注意,转换按揭计划除了要考虑利息开支,要留意其他开支也会出现转变,以上个案借款人不论选择转按或是使用定息计划,均需使用按揭保险及支付保费。

 

方法(三):放售物业

现时在3年内放售物业,需要支付额外印花税(SSD),买入6个月内要收取10%,6至12个月内要收取15%,12至36个月内要收取20%。如果「呼吸Plan」蜜月期后难以供楼,可在期限后放售物业。买卖物业涉及楼价风险,如果楼价上升,扣除卖楼开支后仍有机会获利,但如果楼价下跌,业主有机会蒙受损失。

方法(四):放租

业主如果因种种原因无法还款,又面对楼价下跌难以卖楼,可考虑把物业放租,由租客协助供楼。不过租金多寡视乎租务市场反应,租金未必能完全覆盖供楼开支。根据月入7万的例子,假设他转用20年定息计划,每月还款额为32,659元,但如果租金收入只有25,000元,他仍要承担7,659元供楼开支。另外,如果业主当初打算买入单位自住,放租后要考虑自己往后的暂住地方,有需要先和家人同住。

「呼吸Plan」4类方法比较: 

 定息转按卖楼放租
优势毋须压力测试现时利息开支较低楼价上升,有机会赚钱舒缓供楼负担
限制现时利息开支较高需要压力测试如果楼价下跌,有机会蒙受损失

-仍有机会负担供楼

-要找其他地方自住

 

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