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【按揭计划2021】如何选择按揭计划?一文睇清P按H按+按揭成数+物业类型+罚息期+现金回赠

2021.03.17

置业人士买楼上车,向银行申请按揭是重要一环,一旦选错按揭计划,随时无法上会!选择按揭计划需要考虑多项因素,包括利息、按揭成数、物业类型、罚息期及现金回赠等,经络按揭今次为大家介绍按揭计划的基本知识。



甚么叫按揭?
按揭属于一种有抵押贷款,协助买家置业上车。如果未能依时供楼,银行有权利没收物业进行拍卖。申请按揭计划时,必须先了解按揭计划基本重要词汇:按揭成数、按揭利息、物业类型、罚息期及现金回赠。


按揭计划的按揭成数:
银行批出按揭计划,需要根据金管局按揭指引进行批核,楼价1,000万以下物业,最高按揭成数为六成(贷款上限500万),楼价1,000万以上最高按揭成数五成。如果想承造高成数按揭需要申请按揭保险,800万以下最高按揭成数九成,800至900万为八至九成按揭(贷款上限720万),900至1,000万为八成。


不过,银行会根据申请人财务状况及物业类型因素而调整按揭成数,详情可浏览按揭成数懒人包。

按揭利息如何计算?
按揭计划主要分为H按、P按及定息按揭,3种类型的按揭利息计算方法各有不同:


P按计划(最优惠利率计划):P是指「最优惠利率」(Prime-rate),市场上有4个「P」,华侨永亨银行为5.5%,富邦及大众银行为5.375%,汇丰、恒生、中银(香港)及南洋商业及集友银行为5%,其余银行为5.25%。所以申请按揭时见到P-2.75%,要先了解按揭计划的所属银行是采用哪个「P」,如果属于5.5%,实际按息便是5.5%-2.75%=2.75%,如果最优惠利率为5%,实际按息便是5%-2.75%=2.25%。

H按计划(银行同业拆息计划):根据银行同业拆息计算出来的按揭计划,通常银行公会根据1个月拆息计算按揭利率,例如H按计划为H+1.3%,拆息为0.5%,实际按息便是1.8%,不过每间银行选取的拆息日期各有不同,详情可向我们查询。现时绝大部份H按计划均设有封顶位或锁息上限,通常为「P-百分比」。在低息环境下拆息持续低企,使用H按的按揭计划会最为受惠,现时按揭计划低至H+1.3%,以近日拆息计算,实际按息低于两厘。

定息按揭计划:主要是指按证公司的定息按揭试验计划,为置业人士提供10年、15年及20年的定息按揭计划,减低置业人士面对的利率波动风险。定息年利率介乎1.99%至2.19%。

物业类型影响按揭计划的选择:
居屋按揭计划:居屋是政府资助房屋之一,例如拥有公屋单位或属于白表资格人士,可以用「免补地价」形式购买居屋。绿表申请人最高可借取按揭九成半,白表最高可借九成按揭,未补地价居屋只能申请P按供楼。如果属于已补地价居屋,则可以选用H按计划。


租者置其屋按揭计划:租者置其屋计划原意让公屋居民买入居住中的单位,协助公屋居民上车。现有39条公共屋邨属于租者置其屋名单之中。由于获得房委会担保,该单位住户只需支付数千元意向金,余款便可以利用按揭摊还,因此按揭成数接近十成。

二手楼按揭计划:二手私人物业的买家可使用H按、P按或定息按揭计划,如果选用按揭保险可做到高达九成按揭,如只申请一般按揭,1,000万以下最高按揭成数为六成。现时香港不少旧楼已达40至50年,买家要注意楼龄对还款年期的影响,现时银行通常采用「75-楼龄」作为最长还款期,所以如果物业达45年以上,便未必做到最长30年还款期。

村屋按揭计划:村屋售价较一般私人住宅便宜,如果申请按揭保险,最高按揭成数为八成半,如果不选用按保,最高按揭成数约六成,但要注意村屋由于成交较疏落,申请按揭容易出现估价不足。村屋按揭像私楼一样,可以选用H按、P按及定息按揭供楼,村屋最长还款期一般以「55-楼龄」计算。

工商铺按揭计划:工厦、商厦及铺位的按揭成数较为严谨,最高为五成,最长还款期约20年。

劏房按揭计划:部份银行会较抗拒为劏房承造按揭,可尝试向中小型银行申请,但劏房按揭息率会比一般私人住宅为高。

按揭计划的罚息期:
银行批核按揭涉及不少成本,为了避免借款人取得按揭贷款在短期内转按往另一间银行,现时按揭计划通常设有2至3年的罚息期,通常第1年罚款最多,最后1年罚款最少,每个按揭计划的条款并不相同,可参考贷款信件。


按揭计划的现金回赠:
为了吸引买家及卖家选用按揭计划,银行会为按揭计划加附现金回赠,贷款额愈多,现金回赠比率通常愈高。


高息存款挂钩户口(Mortgage-link):
如果手上剩余资金,可选择附有高息存款挂钩户口的按揭计划,借款人可以把资金放入指定活期存款户口,存款额高达剩余贷款额的50%,能对冲部份按揭利息开支。现时不论选择H按或P按计划,均可以提供高息存款挂钩户口帮助借款人生息。


申请按揭计划前需要注意甚么因素?
1.供楼负担能力

申请按揭计划前,需要考虑自己有多少首期及供楼的负担能力。银行会为申请人进行压力测试,当利率上升3厘,每月供款不得高于入息60%,买入物业前可善用经络按揭「负担能力计算器」,了解自己可买入多少楼价的物业。

2.物业类型
正如上文所言,物业类型会影响买家可以申请甚么类型按揭计划。

3.楼龄及人龄
正如上文所言银行一般会以「75-楼龄」及「75-人龄」决定按揭计划的最长还款期,个别银行会根据申请人信贷评级及物业质素提供弹性,详请可向经络按揭查询。

4.物业用途
如果物业属于出租,不能申请按揭保险,最高按揭成数只有五成。

为甚么要选用按揭转介公司?
买楼牵涉相对大银码,由于选择按揭计划涉及多项考虑因素,每间银行的按揭计划不断更新,经络按揭按揭专员能够在最短时间内一站式提供最适合的按揭计划,除了让申请人比较按揭时间,亦避免选错按揭计划的风险。如对申请按揭有任何疑难,欢迎致电319-66688与按揭专员联络。



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