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新手按揭

【另类物业】唐楼VS村屋 按揭要求大不同

2019.11.25

唐楼村屋的入场费较低,二百多万便能入市,加上新按揭保险出台后,两种物业同样能够受惠,吸引不少上车人士目光。不过,唐楼村屋承造按揭难度会比一般私人屋苑为高,今次与大家分享两者分别。

 

唐楼村屋的优点及缺点

唐楼楼高最多8层,虽然没有升降机,但单位间隔实用,部份间隔更设有骑楼,但由于楼龄较旧,要面对单位及大厦失修问题。村屋主要集中新界,空气清新及拥有较大私人空间,部份设有车位及泳池等设备,适合享受休闲生活的置业人士居住,不过集中在偏远新界地区,较适合驾车人士。

 

最长供款年期

唐楼楼龄通常达40、50年以上,按揭最长供款年期虽然名义上最多达30年,但由于大部份银行只会提供「70减」或「75减」减楼龄作为最高的按揭年期,假设该唐楼楼龄已有50年,其按揭年期最多只能供款20年(70-50年)或25年(75-50年)。村屋的按揭供款年期亦较为严谨,通常以「55减」作为最高按揭年期,假设该村屋楼龄30年,最长供款年期便是25年(55-30年)。

 

可以做高成数按揭

唐楼一般能承造六成按揭,申请按揭保险可承造高达九成按揭。如果楼龄属于50年以下的唐楼,如果唐楼位于热门地区,批出高成数按揭机会较高,但如果唐楼质素欠佳或环境卫生质素恶劣,可以扣减按揭成数。村屋按揭一般可造五、六成,如果使用按保计划,最高可借贷高达八成半。不过村屋涉及多项僭建,银行态度会倾向保守。

 

小心估价不足

唐楼由于成交较少,业主放售价与再上次成交价相距甚远,银行缺乏参考指标,要小心银行估价不足。另外,唐楼的质素如位置、坐向、发展等均会影响最终估价。村屋唐楼情况一样,由于欠缺成交参考,银行同样估价较为保守,如果希望估价近似成交价,可以选择较具规模的屋苑式的村屋,以及寻找按揭专家一次过向不同银行申请按揭,以获取最贴近成交的估价。

 

唐楼村屋同需验楼

不论唐楼村屋,申请按揭时行要求验楼的机会比普通私人屋苑为高,买入前必须查清楚有否涉及违规情况。唐楼最常见问题为僭建及劏房,例如平台经常有檐篷或加建,估价行会计算还原费用,如果涉及金额不大,或者劏房如果不涉及结构性改动,问题均不大。为了方便验楼,如果买入唐楼为连租约,在签署临时买卖合约时记得写明附带要求可以入屋验楼。村屋买入前亦要小心僭建物,估价行会根据状况评估还原费用,并在楼价中扣减,导致最终贷款额被降低。

 

申请时间较长

唐楼村屋由于需要验楼,按揭审批时间同样较长,村屋情况更为复杂,有需要测量师研究图则,建议要求至少两个月以上的成交期,让按揭申请在充足时间下进行。另外要预留额外资金,如果银行最后批出的贷款额不似预期,可以先选择「Full pay」买入单位,之后再申请按揭,当银行见到买家资金实力雄厚,批出按揭机会大增。

 

私人屋苑VS唐楼VS村屋置业及按揭比较:

 

私人屋苑

唐楼

村屋

置业比较

置业费用

较高

较低

较低

交通

近市区

近市区

近郊区

保安

没有

没有

按揭比较

按揭年期

70减或75减楼龄

70减或75减楼龄

55减楼龄

按揭成数

可以高达九成

一般六成,用按保可借足九成

一般六成,用按保可借足达八成半

申请按揭时间

较短

较长,要验楼

较长,要验楼

估价

估价与成交接近

估价容易不足

估价容易不足

*每个物业情况不同,以上只反映一般情况。

 

总括而言,置业人士如要承造另类物业的按揭,需要预留更多时间及准备,按揭专家能为你提供更多信息。


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