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发展商优惠影响按揭成数

2019.04.23

受空置税出台影响,加上近月楼市回暖,发展商把握机会积极推销货尾,首季便录得约3,090伙货尾成交,创近10季新高。而第二季本地楼市可望推售的新盘单位,更涉及逾10,000个,加上发展商多以市价推售单位,相信未来一手销情将继续保持乐观。另一方面,有见经济气氛好转,买家再次活跃于股楼市场上。心仪一手单位的买家,除了一般的买卖需知外,其实还有一些值得注意的事项。

近年,发展商为吸引买家入市,通常都会备设一系列的置业优惠,最普遍的便是提供即供优惠,折扣率一般占楼价的数个百分点。另外还会有现金回赠、免律师费、家俱礼品送赠、税项优惠等,可谓包罗万有。但是,这些优惠有可能会影响你的按揭成数你又知道吗?

假设买家A先生向发展商购入一个600万的两房单位,选择了180天即供付款方法,获得6%的折扣优惠,即真正的买入价是564万。另外发展商更送赠家俱礼品、现金回赠及免律师费优惠。由于A先生是首置人士,打算经按保公司承造高成数按揭,借足八成。在A先生没有入息问题的前提下,A先生可借到的是600万的八成,还是564万的八成呢?

答案是两者皆非,正确答案是将所有发展商提供的优惠扣减后再借八成,行内称为「光猪价」。银行会将每个楼盘的优惠列出,并评估每项优惠的价值,当客户提供临约时,会相应作出扣减。因此,经银行评估后,其他优惠总值10万元,A先生最终只能借(600万x94%-10万)x8成,即443.2万,比没有任何优惠,600万可借八成即480万,贷款金额少了36.8万元。另外亦需留意,印花税是以合约价计算的,即600万元,A先生另需缴付18万元的印花税。

另外一个例子,假设买家B先生购入1,000万的单位,而发展商提供的其他优惠总值20万元,那B先生可借六成还是五成呢?答案是银行会先看合约价的金额再决定最高的按揭成数,即是1,000万可借五成,然后再于贷款金额上扣减20万,最终银行借出480万元,而B先生亦须缴付合约价1,000万元的印花税。

因此,如不了解银行批出按揭金额的准则,上车分分钟或失预算。而每间银行都有自行的准则计算发展商优惠的价值,所以向不同银行申请按揭,最终批出的贷款额亦可能有所不同。

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