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【置业寻宝】半新盘为何出现松绑减价潮?申请按揭有何优胜之处?

2020.09.02

半新盘是指入伙不久的楼盘,由于楼龄够新,毋须担心失修问题,深受不少买家欢迎。近日有市场消息指出个别半新盘单位出现松绑潮,又有单位减价成交,为置业人士提供更多买楼选择。为半新盘申请按揭有何好处?如何善用按揭借贷力供款?经络按揭转介一一为大家拆解。

1. 半新盘出现松绑减价潮原因

半新盘会出现松绑潮及有业主减价出售,主要基于以下原因:

 a. 「呼吸PLAN

半新盘单位出现减价,其中一个原因与按揭有关,当初发展商为吸引欠首期的上车客提供更多选择,推出息不供本的「呼吸Plan」贷款计划,业主毋须通过压测及提供入息证明便能以低首期上车,在指定「蜜月时间」内只需还低息不还本,但蜜月期后便转变为P或「P加」。由于当初能轻易申请贷款,在蜜月期后如果无法捱高息便要申请转按,但业主又未必符合入息资格,最终只有把物业沽出。

b. 额外印花税

半新盘会出现「松绑潮」,主要与额外印花税因素有关。根据现时额外印花税制度,如果物业持有期为6个月或以内,税率为15%;如物业持有期超过6个月但在12个月或以内,税率为10%;如物业持有期超过12个月但在24个月或以内,税率为5%。假如物业成交价为800万,额外印花税高达80万至160万,所以新盘买家为了悭税,除非遇上特别理由,否则通常不会在3年内沽出单位,尽量等待3年后才沽出单位,最终出现半新盘「松绑潮」。

 

半新盘申请按揭优胜之处:

半新盘涌现下,如果打算入市「捞笋盘」,比起一般旧楼,半新盘的优势是够「年轻」。基于申请按揭需要计算物业楼龄,一般以「75减」计算最长还款年期,半新盘只有数年楼龄,一般可做30年还款期。选择长还款期不但还款更轻松,还更易通过压力测试。以一个700万物业为例,以现时一般新造按揭计划H+1.5%,以今日拆息0.42%计算,实际按息低至1.92%,封顶息率2.5%计算,如果申请六成按揭,选择30年还款期,压力测试要求只需要$ 39,745,但选择20年,压测要求增加$8,407至$48,152,选择15年的话,压测要求更比30年增加$17,451至$ 57,196。在低息环境下借贷成本低,就算本身能通过压测及具备还款能力,亦可以使用较长还款年期把现金留在身边,进行更完善的财务配置。

 

 

30年 vs 20年 vs 15年按揭比较:

 

30年

20年

15年

每月供款额

$ 16,595

$ 22,256

$ 28,005

入息比率

$ 33,190

$ 44,512

$ 56,010

压力测试

$ 39,745

$ 48,152

$ 57,196

(假设楼价700万、六成按揭、按揭计划为H+1.5%、封顶息率2.5%及还款年期30年)

 

大家只要善用按揭的借贷能力,买入半新盘自然更加轻松。如打算入市置业,签约前欢迎致电319-66688与按揭专员联络,在专业的意见下,找出最适合自己的按揭计划。


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按揭成数 | 90%按揭保险 | 非首置按揭限制 | 按揭保险  

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即供 vs 建筑期 | Mortgage Link | 呼吸Plan


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