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新手按揭

【另类物业】半契楼、碎契楼可否做按揭?

2020.04.03

近日物业拍卖市场无受新冠肺炎影响,其中一个拍卖的长沙湾半契楼更获得5组客争抢,最终更录得高价175万成交。半契楼或碎契楼价格一般会有折让,但买入前有甚么考虑因素?是否能顺利申请按揭经络按揭转介今次为大家拆解当中疑问。

 

半契楼出现业权有关

业权共有形式主要分为联权共有及分权共享,联权共有又称为「长命契」,假设物业由夫妻2人联权共有持有,如果其中一方去世,另一方便能自动获得业权。分权共有则不一样,可以把物业分成若干业权份额,比例没有规限,例如夫妻各占一半业权,或者丈夫占有3/4业权,妻子占有1/4业权,如果其中一名业主去世,其余业主不会自动获得业权,而要根据遗嘱处理。

 

如果业主们以分权共有形式持有物业,例如五兄弟各持有20%业权,长兄坚持出售自己20%的份额,其余兄弟反对,长兄出售的业权交易便属于碎契楼买卖;如果涉及半份业权交易,例如夫妻各持有50%业权,妻子决定出售属于自己的业权,丈夫拒绝出售,则称为半契楼买卖。

 

转售半契楼困难

出现碎契楼或半契楼主要原因包括夫妻离婚,或者由于业权人破产要卖楼还债,其他业权人士拒绝卖出所致。此类物业的市价折让高达4成至7成,其投资价值主要取决于环境、座向、层数、楼龄及业主态度等因素,故难以厘定折让多少才值得入市。

 

买入半契或碎契楼时前,必须知道整个单位的买入价及银行估值,才可以根据业权计算价格是否合理。另外业权转让亦较为困难,较少人愿意买入业权不完整单位,导致此类物业的交投疏落。如果希望买入半契楼收租,由于过往案例未必根据业权比例而摊分租金收入,买入物业前要与其他业主商讨租金如何分成。

 

半契楼难做按揭

半契楼或碎契楼难以承造按揭,银行一般不会接受有关申请,要有心理准备「full pay」买楼。虽然个别财务公司会接受半契楼按揭按揭,但息率通常达20厘以上,比银行处理私楼按揭的一般实际按息2.5%高出一大截,买家必须计算好何时清还贷款时间,否则不应随便入市。

 

近年半契楼成交:

年份

住宅

面积

成交价

2020

长沙湾长发大厦中层单位

实用面积411方

175万

2018

长春大厦中层单位

实用面积527平方呎

150万

2018

青衣美景花园高层单位

实用面积478方呎

170万

2017

长洲大新后街142号低层单位

建筑面积524方呎

60万

数据源:市场信息


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