【另类物业】半契楼、碎契楼可否做按揭?

近日物业拍卖市场无受新冠肺炎影响，其中一个拍卖的长沙湾半契楼更获得5组客争抢，最终更录得高价175万成交。半契楼或碎契楼价格一般会有折让，但买入前有甚么考虑因素？是否能顺利申请按揭？经络按揭转介今次为大家拆解当中疑问。

半契楼出现业权有关

业权共有形式主要分为联权共有及分权共享，联权共有又称为「长命契」，假设物业由夫妻2人联权共有持有，如果其中一方去世，另一方便能自动获得业权。分权共有则不一样，可以把物业分成若干业权份额，比例没有规限，例如夫妻各占一半业权，或者丈夫占有3/4业权，妻子占有1/4业权，如果其中一名业主去世，其余业主不会自动获得业权，而要根据遗嘱处理。

如果业主们以分权共有形式持有物业，例如五兄弟各持有20%业权，长兄坚持出售自己20%的份额，其余兄弟反对，长兄出售的业权交易便属于碎契楼买卖；如果涉及半份业权交易，例如夫妻各持有50%业权，妻子决定出售属于自己的业权，丈夫拒绝出售，则称为半契楼买卖。

转售半契楼困难

出现碎契楼或半契楼主要原因包括夫妻离婚，或者由于业权人破产要卖楼还债，其他业权人士拒绝卖出所致。此类物业的市价折让高达4成至7成，其投资价值主要取决于环境、座向、层数、楼龄及业主态度等因素，故难以厘定折让多少才值得入市。

买入半契或碎契楼时前，必须知道整个单位的买入价及银行估值，才可以根据业权计算价格是否合理。另外业权转让亦较为困难，较少人愿意买入业权不完整单位，导致此类物业的交投疏落。如果希望买入半契楼收租，由于过往案例未必根据业权比例而摊分租金收入，买入物业前要与其他业主商讨租金如何分成。

半契楼难做按揭

半契楼或碎契楼难以承造按揭，银行一般不会接受有关申请，要有心理准备「full pay」买楼。虽然个别财务公司会接受半契楼按揭按揭，但息率通常达20厘以上，比银行处理私楼按揭的一般实际按息2.5%高出一大截，买家必须计算好何时清还贷款时间，否则不应随便入市。

近年半契楼成交：

数据源：市场信息