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加息周期已展开 P按世代或重临

2018.08.15

自8月7日起,花旗银行率先调高按揭息率,将H按的锁息上限及P按按息各调升10点子。其他银行亦不遑多让,相继于两日内上调按息,当中更不乏大型银行,而且大型银行取态更见积极,将H按锁息上限调升20点子至2.35厘,P按按息上调10点子至2.25厘。

现时已有超过15间银行上调按息,原因不难理解,自美国联储局于2015年底加息开始,香港已连续7次仍未跟随加息,反之更将按揭计划息率不断降低,现金回赠亦连番加码,令银行的边际利润越见微薄,在资金成本压力不断增加的情况下,银行为确保利润,上调按揭息率是有必然需要。银行是次「加按息」,目的为逐步令整体按息步向正常化,预料对本港楼价未会有太大影响。这次调升按揭息率,虽然并不是增加最优惠利率(P),但却是「加息周期启步」的前奏版,暂时只对新造按揭客户有影响。以每100万的贷款额,供款30年计算,按息上调10点子及20点子,每月供款分别增加$50及$102(见下表),影响尚算轻微。

而根据6月份住宅按揭统计调查结果所见,H按计划的选用比例高踞九成,反之P按只有2.6%的人选用。对新造按揭客户而言,现时多间银行调整按息后,P按比H按的实际息率有10点子的息差优惠,若此势持续,加上一个月银行同业拆息仍维持于一厘以上水平,相信大部人新造按揭客户会选择以P按计划承造按揭,P按的选用比例料于第四季数字有所上升。

另一方面,大家都最关注香港未来的息口走势及其影响。笔者认为,下月美国加息几乎尘埃落定,而香港息口已连续7次滞后,今次银行跟随加息的机会甚高,预料年内香港将加息一至两次,每次介乎25至50点子,届时新旧按揭客户的供楼支出将同样有所增加。不过,即使香港步入加息周期,市民早已有心理准备应付加息对供楼支出的增加,加上在三厘「压力测试」的保护网下,业主的防守力十分稳健,相信加息对香港楼按市场的影响仍属温和。

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