加息升溫　置業防範招數

美國聯儲局宣佈今月開始縮表，並預期年底前在加息一次，惟未對市場造成太大影響，發展商新盤依然熱賣，今年首三季賣出的新盤近萬五伙，根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數字顯示，今年首八個月的新取用按揭貸款額累計錄得2,132億元及57,732宗，按年分別急增85.3%及60.1%，突破一九九七年更創歷史新高。現時本港銀行結餘仍有2,000多億元，未有加息的迫切性，市場對加息的憂慮亦不大，經絡按息(MMI)最新報1.85%，供樓利率仍低於兩厘，但遇上加息周期，其實置業者可做足預防措施以避免風險。

首先，置業者可選定息按揭計劃，尤其是首次置業者，對於應付未來加息環境時，無論外圍息率如何轉變，定息計劃的每月按揭供款均保持不變，這樣可為自己提供最佳保障，以避免因息口波動導致每月供樓支出增加。市面上有首年定息1.75%的按揭計劃，以近日拆息抽升至0.59%的高位，選用市面上最優惠的浮息按揭計劃H+1.3%或H+1.4%，實際利率分別1.89%與1.99%，選用首年定息計劃，明顯較為划算，有意置業的亦不妨透過按揭轉介免費服務，以比較按揭計劃，應付利率的變化。

其次，置業初哥買樓時不應借得「太盡」，最好預留一筆資金以應付加息帶來的額外支出。以三十年還款期，每100萬的貸款額為例，加息25點子，每月的供款額僅增加127元，對業主的負擔不甚明顯。惟假如買家置業，一旦遇上樓價或息口上的週期轉變，業主或失預算。

另外，買家在選用浮息按揭計劃時，亦要注意鎖息上限的條款，以H按的鎖息上限P-3.1%為例，假如加息後的按息超過P-3.1%的利率，亦只會改以鎖息上限供款，按息不會再超限抽升。最後，買家亦要留意還款期的長短，因為選用長還款期，遇上加息周期，其每月的供款額之增加將較短還款期的多，以600百萬樓價、六成按揭、三十年還款期，2.15%按息，加息25點子後，每月供款額開支增加3.4%，相反，選用二十年還款期，每月供款額開支增加2.3%。選用長還款期的買家要留意其面對加息壓力會較短還款期的買家高。