在全球资金流入，拆息持续下降因素带动下，供楼更加悭息，加上相对其他投资工具，砖头抗跌力强，买楼收租再次成为热话。要赚取理想租金收入，除了要懂得找出受租客欢迎的楼盘，当中按揭门坎与自住物业有所出入，必须懂得计数才能获得正面的回报。今次小编以沙田第一城单位为例，如何做个精明的收租佬！
第1步：针对租客搵楼
要做到租金袋袋平安，第1步要针对租客找出有放租潜力的单位，对于一般打工仔租客，港铁沿线的市区物业较方便上班，大型蓝筹屋苑如美孚新邨、淘大花园、沙田第一城等由于有较完善管理，对夫妇或家庭租客较大吸引力。外籍租客则较喜欢有天台或露台与朋友聚会，即使物业属于唐楼亦不会抗拒。另外，如果单位间隔实用，有足够窗户采光兼通风，亦较受租客欢迎。
第2步：小心按揭成数
打算买楼收租人士要注意，根据金管局政策，收租物业1,000万物业以下只能申请最高5成按揭成数，更不能申请按揭保险，首期资金要较为充裕。以沙田第一城304呎两房单位为例，单位售楼约为545万，以现时按揭计划H+1.3%、今日实际按息1.773%及供款30年计算，业主需要投放2,725,000万首期，每月供款约9,765元，现时现金回赠仍有0.5%，可获得13,625元抵销律师费支出。
楼价 | $5,450,000 |
按揭成数 | 5成 |
首期 | $2,725,000 |
贷款额 | $2,725,000 |
每月供款 | $9,765 |
利息开支 | $790,624 |
现金回赠（0.5%） | $13,625 |
第3步：注意压力测试
买楼收租人士要注意，物业收租的按揭压力测试会较自住用途严格，供款与入息比率（DTI）方面，每月供款不得高于入息40%，压力测试下供款不得高于入息的50%。如果第一城的物业为自住，DTI门坎只是21,534元，压力测试门坎为25,787元，但如果为出租物业，DTI门坎增加5,383元至26,917元，压力测试门坎增加5,157元至30,944元。
第4步：细心计算收租回报
下一步要计算租金回报率，最简单计算方法是把「月租X 12个月 / 楼价」，该沙田第一城单位月租约为13,000元，租金回报便是2.86%（$13,000 X 12 / $5,450,000 X 100%）。如果想计算更准确的回报，可扣除买楼时支付的印花税、经纪佣金、装修费用，以及每月需要支付的管理费及差饷等杂费开支，计算净租金回报。沙田第一城例子中，如果买楼人士为首置，印花税为163,500元，经纪佣金为54,500元，假设装修费用为15万，扣除0.5%现金回赠13,625元，买楼成本增加至6,604,999元。每月开支方面，扣除地租、差饷及管理费开支，每月净租金收入约为10,180元，租金回报粗略便是1.85%（$10,180 x 12 / $5,450,000 x 100%）。
总置业开支：
楼价 | $5,450,000 |
印花税（第二标准税率）：3% | $163,500 |
经纪佣金（1%） | $54,500 |
装修费 | $150,000 |
律师费 | $10,000 |
按揭利息开支（假设HIBOR不变） | $790,624 |
-现金回赠0.5% | -$13,625 |
总置业开支 | $6,604,999 |
扣除杂费后的租金收入及回报：
租金 | $13,000 |
-每月差饷开支（5%） | -$650 |
-每月地租开支（3%） | -$390 |
-管理费 | -$1,000 |
-租务厘印费（假设为0.5%） | -$780 |
净租金收入 | $10,180 |
租金回报 | 1.85% |
只要大家拥有充足的负担能力，找到理想的单位，物业收租不但能获得租金收入，业主更有机会受惠楼市升温而获利。如对出租物业按揭有任何疑问，可随时与我们联络，了解最新的按揭利率及优惠信息！
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