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【出租4步曲】沙田第一城实例分析 买楼收租按揭防伏教学

2020.06.24

在全球资金流入,拆息持续下降因素带动下,供楼更加悭息,加上相对其他投资工具,砖头抗跌力强,买楼收租再次成为热话。要赚取理想租金收入,除了要懂得找出受租客欢迎的楼盘,当中按揭门坎与自住物业有所出入,必须懂得计数才能获得正面的回报。今次小编以沙田第一城单位为例,如何做个精明的收租佬!

 

1步:针对租客搵楼

要做到租金袋袋平安,第1步要针对租客找出有放租潜力的单位,对于一般打工仔租客,港铁沿线的市区物业较方便上班,大型蓝筹屋苑如美孚新邨、淘大花园、沙田第一城等由于有较完善管理,对夫妇或家庭租客较大吸引力。外籍租客则较喜欢有天台或露台与朋友聚会,即使物业属于唐楼亦不会抗拒。另外,如果单位间隔实用,有足够窗户采光兼通风,亦较受租客欢迎。

  

2步:小心按揭成数

打算买楼收租人士要注意,根据金管局政策,收租物业1,000万物业以下只能申请最高5成按揭成数,更不能申请按揭保险,首期资金要较为充裕。以沙田第一城304呎两房单位为例,单位售楼约为545万,以现时按揭计划H+1.3%、今日实际按息1.773%及供款30年计算,业主需要投放2,725,000万首期,每月供款约9,765元,现时现金回赠仍有0.5%,可获得13,625元抵销律师费支出。

 

楼价

$5,450,000

按揭成数

5成

首期

$2,725,000

贷款额

$2,725,000

每月供款

$9,765

利息开支

$790,624

现金回赠(0.5%)

$13,625

 

3步:注意压力测试

买楼收租人士要注意,物业收租的按揭压力测试会较自住用途严格,供款与入息比率(DTI)方面,每月供款不得高于入息40%,压力测试下供款不得高于入息的50%。如果第一城的物业为自住,DTI门坎只是21,534元,压力测试门坎为25,787元,但如果为出租物业,DTI门坎增加5,383元至26,917元,压力测试门坎增加5,157元至30,944元。

 

4步:细心计算收租回报

下一步要计算租金回报率,最简单计算方法是把「月租X 12个月 / 楼价」,该沙田第一城单位月租约为13,000元,租金回报便是2.86%($13,000 X 12 / $5,450,000 X 100%)。如果想计算更准确的回报,可扣除买楼时支付的印花税、经纪佣金、装修费用,以及每月需要支付的管理费及差饷等杂费开支,计算净租金回报。沙田第一城例子中,如果买楼人士为首置,印花税为163,500元,经纪佣金为54,500元,假设装修费用为15万,扣除0.5%现金回赠13,625元,买楼成本增加至6,604,999元。每月开支方面,扣除地租、差饷及管理费开支,每月净租金收入约为10,180元,租金回报粗略便是1.85%($10,180 x 12 / $5,450,000 x 100%)。

 

总置业开支:

楼价

$5,450,000

印花税(第二标准税率):3%

$163,500

经纪佣金(1%)

$54,500

装修费

$150,000

律师费

$10,000

按揭利息开支(假设HIBOR不变)

$790,624

-现金回赠0.5%

-$13,625

总置业开支

$6,604,999

 

 

扣除杂费后的租金收入及回报:

租金

$13,000

-每月差饷开支(5%)

-$650

-每月地租开支(3%)

-$390

-管理费

-$1,000

-租务厘印费(假设为0.5%)

-$780

净租金收入

$10,180

租金回报

1.85%

 

只要大家拥有充足的负担能力,找到理想的单位,物业收租不但能获得租金收入,业主更有机会受惠楼市升温而获利。如对出租物业按揭有任何疑问,可随时与我们联络,了解最新的按揭利率及优惠信息!


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