「先生不好意思，你条数过唔到压测，会唔会考虑其他方法上会？」我们每日接获的按揭查询中，不少棘手个案与难以通过压力测试有关。究竟甚么是压力测试？置业人士需要注意哪些细节？在疫情下银行的压力测试又会有甚么转变？
要知道甚么是「压力测试」，首先要知道何谓「供款与入息比率（DTI）」。供款与入息比率是按揭申请人每月偿还款项与每月收入的比例，而压力测试是指假设利率上升3%，供款不得高于入息若干比例，目的是确保在加息环境下，借款人仍能有足够财政能力供款。不过这个比例会根据申请人及银行批核而出现不同调节，申请按揭人士必须小心以下4大注意事项：
（1）压力测试用封顶位计算
近月在低息环境下，绝大部份人士选用H按计划供楼，现时H按计划普遍为H+1..5%，封顶息率2.5%（P-2.75%，P为5.25%），那压力测试究竟是以H+1.5%部份计算，还是用封顶息率计算呢？答案是以封顶息率计算。所以从压测角度，除非按揭计划调整封顶息率，否则即使近月拆息下降，也不会导致按揭申请人较易通过压力测试，所以置业人士小心别计错数。
（2）：把物业出租／按揭在身／收入来自外地压测更紧
金管局指引规定，买入自住单位物业、收入来自香港及没有按揭在身的人士，每月供款不得超出每月收入50%，压力测试下每月供款不得超出每月收入60%（坊间简称50/60）。如果希望买入物业作出租用途，出租物业按揭的入息比率及压测要求调整一成至40%及50%（坊间简称40/50）。
假设以楼价600万承造六成按揭，供款30年，封顶息率以2.5%计算，自用物业压测入息要求只需$ 34,067，但出租物业压测入息要求增至$40,880。如果申请人月入为$35,000，物业自用与否成为他能否通过压测的关键。另外，如果有按揭在身或收入来自外地，供款与入息比率及压测同样以较严谨的40/50计算。
（3）花红、佣金计算出现变化
香港不少工种收入以底薪加佣金计算，过往压力测试下，佣金、花红等银行可以用6个月平均数计进入息，例如底薪为$20,000，过往6个月平均佣金为$20,000，每月收入每是$40,000，压测便以月入$40,000作计算。不过近月疫情严峻，有银行会要求佣金等打八折处理，以同一个案计算，每月佣金收入变成$16,000（$20,000 x 80%），总收入减至$36,000（$20,000 +$16,000）。如果该名申请人打算买入700万单位，申请六按揭，以封顶位2.5%及30年供款期计算，压力测试要求为$39,745，该名申请人便由原本可以通过（月入$40,000）变成无法通过测试（月入$36,000）。
（4）新按保都要压力测试
去年11月，政府公布新按揭保险措施，800万物业也能够做九成按揭，更容许首置人士即使无法通过压力测试，仍能申请高成数按揭。不过随着银行批核趋向保守，部份银行已经要求申请人做压力测试，大家如想知道自己的入息能否成功做到新按揭保险，可直接向按揭专员查询。
基于疫情、息口及金融风险不断变化，银行会不断调整按揭申请的入息审查，以上例子只供参考。我们建议如有置业打算又担心压力测试，可先向按揭专员联络，提供物业及入息等数据，正式过压力测试时自然少点压力。
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