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【低水楼盘】拆解村屋按揭+置业8大疑问

2020.05.19

村屋随着交通网络愈来愈方便,加上环境舒服,入场费一般又较私人屋苑便宜一截,近年深受上车客欢迎。不过,买入村屋前要注意申请按揭及置业的8大事项,避免签约后才发现「中伏」。

1. 最高可申请多少按揭成数?
村屋过往的按揭成数只能做五、六成,但在去年10月按揭保险下的按揭成数得以放宽,800万以下的村屋最高可以申请八成半按揭,800万至900万物业最高可申请八成半按揭,贷款上限为720万,900至1,000万可申请最高八成按揭,贷款上限为800万。

村屋最高按揭成数:

楼价

非首置人士

首次置业及固定受薪人士

$8,000,000或以下

80%

85%

$8,000,000至$9,000,000

80%(贷款上限为$7,200,000)

85%(贷款上限为$7,200,000)

$9,000,000至$10,000,000

80%(贷款上限为$8,000,000)

80%(贷款上限为$8,000,000)


2. 申请按揭保险,甚么类型的村屋不符合资格?

如要属于「祖」、「堂」物业、有转售限制及属于楼花的村屋并不符合申请按保资格。

3. 现时村屋按揭利率大概几多?
买入村屋可申请H按,与私楼的按揭计划相若,一般能做到H+1.3%,封顶位为P-2.5%。以今日1个月拆息0.6%计算,实际按息约为1.9%。以楼价500万,申请六成按揭贷款300万及25年为例,每月供款额约为12,570元。

4. 最长可造多少年按揭?
村屋原则上最长还款年期为30年,但不少银行在实际审批时最长只造25年。如果选择申请按揭保险,最长还款年期会以「55减」计算,例如村屋有35年楼龄,最长的按揭还款年期为20年(55-35年)。

5. 村屋批核时间与私楼有何不同?
由于银行需要委托估价行视察物业才能估价,批核时间较长,一般要1个月以上。

6. 村屋估价是否会较易出现估价不足?
村屋由于交投疏落,容易出现估价不足,买家要预备较充足资金,以应付额外的首期开支。如果属于标准型(即全幢3层,每层建筑面积700平方呎)的村屋、加上有管理、交通方便及楼龄较低的话,银行的估价会较为正面,但如果位处于偏僻地区,银行的估价一般较为保守。

7. 买入村屋前有甚么要注意?
村屋有天台、车位、花园等部份,有机会违反地契或出现僭建,一旦发现违规情况,银行批出的贷款额会较为保守,甚至拒绝批出按揭。另外,村屋周遭的路权较私楼复杂,如果村屋附近路权不清,亦会影响按揭审批。买入村屋前可进行初步的查册,有需要可向律师咨询专业意见。

8. 村屋出售是否需要补地价?
现时坊间所指的村屋大都是指丁屋,根据现时村屋政策,新界原居民可享有一次性建丁屋的权利,但新建成的丁屋5年内不能出售,需要补地价才能转售。而丁屋楼花需要获得合约完成证明书(俗称满意纸)后才能补地价,如果未见有满意纸,银行一般不会批出按揭。不过,村屋除了丁屋仍有其他种类,如果属于「旧屋地」(政府于1905年批出「集体政府租契」的屋地,一般是指传统村屋),则没有补地价限制。

由于申请村屋按揭会遇上较多难题,为了置业路上畅通无阻,可向按揭转介公司或银行查询及处理,按揭专员会提供最适切的按揭方案及优惠计划。

 


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