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估价高与低的利弊

2018.12.13

楼市正式进入跌浪,近月银行对单位估价更见谨慎,报导连日指出不同屋苑的估价亦录得下跌,而且每间银行的估价亦有出入。大家可知,为何各间银行的估价不一?估价是否真实反映市况?如何才可获得较高的估价?

银行估价,一般都是委托估价行为物业作出估值,其考虑因素甚多,例如相同屋苑类近单位的最近成交价、物业质素、座向、景观、屋苑附近设备等。因此可以说,估价没有一定的准则及计算方法,大家或者曾有经验,同一个单位在网上估价可相差数十万、甚至百万之多!顺带一提,某龙头银行的物业估价全委托一间大型的测量师行进行评估,因此银行的估价趋势,很视乎该行对后市的信心而定。相反,亦有一些银行沿用数间估价行进行评估,因此较易取得较高的估价。

不过还有一种原因,有可能导致估价下跌,令人有跌市的错觉。自2016年政府将住宅物业交易的印花税率划一调高至15%,首次置业的香港永久居民可获豁免,「首置」身份变得非常珍贵。当年之前以联名方式买入物业的业主,开始以转让业权的方式将业权归一,从而恢复「首置」身份。当然,转让业权仍然须缴付印花税,假设业主A跟业主B共同拥有一个物业,各有50%业权,而单位市值500万,如业主A打算将自己的业权转让给业主B,须付250万的印花税,根据从价印花税收费表,印花税税率为1.5%,即要付$37,500。其实,业主可找按揭中介的帮忙,联络一些估价较低的银行,一般可低至市值的八成。在此例子上,单位估值降至400万,即只须付200万的印花税,实际印花税只需$100,比原先减少了$37,400的印花税。此举令业主大大节省成本外,还可以令其中一人恢复「首置」身份,但就会令市场有成交价下跌的错觉,从而影响对未来同类型单位的估值。

由此可见,估价的上落可以很大,估价高可以帮助买家更容易入市,估价低亦有利于打算将业权作出转让或补地价的业主,因此寻找合适自己的估价非常重要。不过转让业权的业主需要留意,如转让单位的成交价太低,税局有机会怀疑及需要补交税款。另一方面,有意置业的朋友,要注意现时卖家的开价有可能较估价为高,建议先为物业预先估价,以免大失预算,及可成为还价的理据。另外,可向有经验的按揭转介公司寻求协助,为心仪单位争取最高的估价,否则有可能需要预备更多首期、抬钱上会。

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