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不吃不用 19年可买楼

2018.08.08

众所周知,香港楼价多年来一直处于巅峰状态,早前有国际调查机构公布,香港连续八年成为「全球最难负担楼价的城市」冠军,以香港家庭收入中位数计算,港人要不吃不用超过19年才买到楼,情况令人吃惊。值得留意的是,该调查数据采集自去年第三季,而楼价由去年第三季至今的升幅已超过一成,但家庭收入中位数截至今年第一季只有5.6%的升幅,意味着港人置业梦其实更加遥不可及。

而根据经络按揭转介研究部资料所得,最新六月份的供楼负担比例已超越六成,达到62.3%,创99年7月后近19年的新高。供楼负担比例的计算方式,是以(每月供款/居于私人住宅的家庭入息中位数)x100%计算所得,而每月供款数字,则以每月平均实用呎价,乘以实用面积500呎,并以七成按揭、楼按20年及该月最优惠利率(P)为基础计算出来。

以六月份的平均实用呎价$13,501计算,实用面积500呎的单位楼价已高达675万。超过六成的负担比例的意思是,每$100的收入,就有超过$60用作按揭供款,反映现时港人的供款负担水平极之不健康,亦超出金管局的压力测试基准。不过,心水清的朋友或会留意到,随着金管局不断收紧按揭成数,最新规定600万以上楼价只能承造六成按揭,但由于此计算方法是自1997年起沿用至今,主要目的为反映普遍市民的供楼负担比例的变化,因此仍以七成按揭计算。

除此之外,根据金管局六月份住宅按揭统计调查结果的公布,港人的平均还款年期增至320个月,即26.7年,反映不少业主为了能够通过压力测试,普遍将按揭年期延长,以减轻每月供款开支。笔者呼吁市民,考虑入市前应尽力而为,加上香港加息周期将至,届时供楼利率亦会随之上升,令负担越见沉重。长远来说,政府当务之急要加速寻找住宅供应的步伐,令市场的住屋需求达至平衡,解救香港市民于水深火热之中。

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