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新手按揭

【买楼防老】如何利用物业自制年金

2019.12.23

传统奉行养儿防老,原来买楼都可以防老?但现时香港人均寿命达80多岁,恐怕子女亦未必能负担自己的退休开支,而单靠打工仔每月供款的强积金未必够用,原来手上砖头都可以变成退休金,每月收取年金叹世界。其中秘诀便是申请香港按证保险有限公司的安老按揭计划(俗称「逆按揭」),只要手上的物业符合资格便能申请。

 

申请人需具备甚么资格?

申请人必须为(1)55岁以上持有香港身份证人士及(2)没有破产或涉及破产呈请或债务重组。物业可由一人及最多两名借款人以联权共有形式持有。

 

如何变成退休金?

在安老按揭下,业主可以把持有物业变成抵押品,向贷款机构提取按揭贷款,业主可以选择10年、15年、20年或终身年期,每月提取年金。根据下表,假设70岁人士一人持有一个600万的物业,选择10年期年金,每月可享有$30,600元($5100 x 6)。

 

每月年金金额(以指定物业每100万元计算):

参加年龄

55岁

60岁

70岁

年金年期

单人借款

二人借款

三人借款

单人借款

二人借款

三人借款

单人借款

二人借款

三人借款

10年

$3,200

$2,800

$2,500

$3,700

$3,300

$3,000

$5,100

$4,600

$4,200

15年

$2,400

$2,150

$1,900

$2,800

$2,500

$2,250

$3,800

$3,500

$3,200

20年

$2,050

$1,800

$1,600

$2,400

$2,100

$1,900

$3,300

$3,000

$2,700

终身

$1,650

$1,450

$1,250

$2,000

$1,800

$1,550

$3,100

$2,800

$2,400

 

 

物业有何要求?

有关物业必须为(1)香港住宅物业、(2)由个人名义持有,或由与另外最多两名借款人以联权共有形式持有、(3)楼龄50年或以下、(4)无任何转售限制及(5)没有出租。

 

物业如何估算?

申请逆按揭需要为物业进行估算,如果物业估值为800万元或以下,物业价值上限为100%物业估值。如果为800万至1200万,为80%物业估值或800万元(以较高者计算),1,200万元以上至1,600万元的物业以70%物业估值或960万元(以较高者计算)。如果属于1,600万元以上的物业,会以60%物业估值或1,120万元计算,(以较高者计算,上限为1,500万元)。

 

物业估值

用作计算年金之指定物业价值上限

$800万港元或以下

100%物业估值

$800万港元以上至$1,200万港元

80%物业估值或800万港元(以较高者计)

$1,200万港元以上至$1,600万港元

70%物业估值或960万港元(以较高者计)

$1,600万港元以上

60%物业估值或1,120万港元(以较高者计,上限为1,500万港元)

 

有甚么开支?

申请人主要涉及支付按揭保费,按揭保费分为(一)基本按揭保费:为指定物业价值的1.96%,分7期,由第4年至第10年每年支付,每期费用为指定物业价值的0.28%;(二)每月按揭保费:根据安老按揭贷款的总结欠,以年利率1.25%计算,按月支付。其余涉及法律费用、手续费及验楼报告等开支。

 

安老按揭小数据

截至2019年11月底,安老按揭申请宗数有3,745宗,其中单人申请类别占64%,远抛离双人申请的35.8%及三人申请的0.1%。年金年期方面,申请终身年期的人士最多达47.9%,抛离第二位的10年期。安老按揭的平均借款人年龄为68岁,物业估值为540万,平均物业楼龄为30年。

 

申请类别(百分比)

单人

64%

双人

35.8%

三人

0.1%

年金年期(年)

10

24.4%

 

15

15.3%

 

20

12.4%

 

终身

47.9%

平均借款人年龄

 

68岁

物业

估值

540万

楼龄

30年

 

买楼上车不但能节省租楼开支,更能制造退休长粮,为业主提供长远的保障。新一年将至,不妨在假期考虑置业计划,使用經絡按揭按揭计算器计算按揭供款,在2020年订立清晰的置业目标。

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