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【疫市寻宝】旧楼入手指南 防伏位要注意

2020.12.01

市区旧楼除了占有地理优势,实用率一般较高,除了吸引上车一族买入自住,优质旧楼更具备收购潜力,近月虽然受新冠肺炎影响,多个物业在淡市下仍获多个财团收购。不过决定买入旧楼之前,可留意以下4大注意事项,避免落订后才发现「中伏」。

 
1. 按揭要计数

现时旧楼物业一般能批出实际按息2.5%,如果属于唐楼则介乎2.6至2.8%之间,一般按揭最长还款期虽能长达30年,但由于银行通常以「75减」或「70减」楼龄计算最长还款期,故未必做供足30年。假设该旧楼楼龄已有55年,申请按揭的银行以「75减」计算,最长按揭还款期只有20年(75-55年)。假设贷款额为500万并以实际按息2.5%计算,还款30年每月还款额只需$19,756,如果还款20年便增加至$26,495,两者足足相距$6,739。银行对于楼龄较高的物业估价会偏向保守,最终导致估价不足降低贷款额。为避免问题,买入旧楼前可先向按揭专员进行初步估价。


2. 留意僭建物

由于旧楼楼龄达四、五十年以上,不少范围出现僭建物,如果新买家买入有僭建单位,需要负上相关法律责任。屋宇署可以根据《建筑物条例》第24条要求改正,如果业主拒绝处理,便有机会被检控。要查出单位是否已经载有相关命令,可于土地注册处的「综合注册信息系统网上服务」的「查阅土地登记册」进行查册,如果发现命令下有「Letter of Compliance」字眼,表示业主已经履行命令,如果没有字眼,显示有关僭建物仍有机会存在。除了小心僭建物,旧楼单位内部或公共地方天花剥落及失修难免较多,准买家要有心理准备投放较大的维修费。


3. 博收购留意地积比

财团收购旧楼会考虑多项因素,其中地积比率(Plot Ratios)是指可发展的总楼面面积及地盘面积比例,如果比例愈高,楼宇便能兴建得愈高,另外,如果物业的业权较集中,又处于市区地段,一般较易达到收购目的,根据现时强拍制度,50年楼龄以上的物业只要有8成以上业权份数,可以向土地审裁处申请强拍,打算买入旧楼博收购的人士可向相关专业人士查询。 

4. 小心商住合一旧楼

如果希望买入旧楼单位出租,要注意该物业是否属于商住合一,低层单位为商用单位,楼上属于住宅(如尖沙咀重庆大厦),大厦会较多闲杂人等出入,较不受租客欢迎。要初步查出大厦是否属于商住合一,可查看地政总署的地契及城规会的法定图则。另外,此类物业一般亦难成立法团管理,如果单位经营黄色事业,银行一般不会批出按揭,邻近的单位及上下楼层的按揭成数亦有机会受影响,所以买入前应查清楚单位的经营活动。






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